Застройщики

Как купить квартиру от застройщика

14 января 2021 0 37

Как купить квартиру от застройщика интересует всех, кто решил приобрести такой вид недвижимости. Потенциальные покупатели новостроек часто теряются среди разнообразия вариантов, а приобретение квартиры в доме, который только начинают строить, является довольно рискованным делом. Поэтому важно знать, как действовать на каждом этапе покупки жилья, правила составления договора, какие документы потребуются на такой случай.

Основные моменты

Старая форма долевого строительства существовала в течение 15 лет. При этом застройщики получали деньги от клиентов, а те, в свою очередь, приобретали жилье по заниженной цене, так как оно находилось на стадии строительства. Но распространились случаи, когда возведение новостройки затягивалось, а людей обманывали. Поэтому с 2019 года были внесены изменения в законодательство, согласно которым, застройщику деньги не попадут до завершения строительства квартиры. Но договоры долевого участия или ДДУ сохранились, изменения внесены только в схему расчетов.

Деньги, за которые покупают квартиру по документам, попадут не к застройщику, а хранятся в банке на счету эскроу. Доступа к средствам по договору участия у застройщика не будет до завершения строительства новостройки.

Это позволит снизить риски покупки новостройки до строительства. Предприниматель по договору не может собрать деньги и прекратить строительство квартир. Деньги на счетах эскроу за новостройку застрахованы.

Этапы приобретения квартиры

Приобрести жилье со счетом эскроу можно так:

  1. Покупатель выбирает компанию и вариант новостройки. Наличие счета повышает доверие к застройщику.
  2. Стороны составляют договор долевого участия с использованием документов.
  3. Покупатель оформляет договор с банком и застройщиком.
  4. Деньги перечисляют на счет. Если получена ипотека, средства перечисляет банк.

Но применение счетов эскроу сравняло разницу между стоимостью квартиры на этапе строительства и уже готовую новостройку. Поэтому выгодней купить построенную недвижимость, чем новостройку у компании договору долевого участия.

blueprint-2827164_1280.png

Возможна ли покупка без счета

Для компаний-застройщиков существуют послабления, согласно которым, денежные средства доступны до конца возведения. Существуют критерии, предоставляющие право некоторым категориям работать без счета. С условиями знакомят клиентов, указывают в договоре, чтобы они убедились в законности схемы. Застройщик работает без счета, если:

  • 30% квартир компании построено, а 10% реализовано;
  • здание относится к социальному объекту и готово на 6% и 15 %. Это возможно при строительстве школы, детского сада, поликлиники;
  • готовность квартир подтвердили официальные документы;
  • долю проданных площадей можно проверить с помощью регистрации в Росреестре;
  • застройщик заплатил деньги в фонд защиты дольщиков, который контролируется государством.

Застройщикам, не использующим счет эскроу, следует перечислять 1,2% от стоимости покупки новостройки компенсационному фонду. Право на это для компаний ввели по той причине, что банки часто отказывают в открытии счета, а без него продолжить строительство нельзя.

Проверка застройщика

Важно правильно выбрать компанию, учитывая деловую репутацию, опыт, отзывы, финансовую стабильность, состояние документов. Проанализировать репутацию помогают рейтинги, публикации, сведения с форумов. Торгуйтесь перед оформлением договора и покупкой квартиры. Если застройщику нечего скрывать, он вряд ли согласится сбросить цену на покупку новостройки.

Если предлагается оплата новостройки напрямую, следует проверить компанию:

  1. Ознакомиться с документами о застройщике на официальном ресурсе.
  2. Попросить документ о степени готовности недвижимости.
  3. Свериться с реквизитами в договоре и информацией в документах, указанной банком.
  4. Запросить документы об оплате взноса в фонд.
  5. Тщательно анализировать условия договора.

Покупатель перечисляет средства за квартиру только, когда проведут регистрацию договора долевого участия. Оплата за новостройку должна осуществляться по безналичному расчету.

Ипотечный кредит

Если не хватает средств, покупать в новостройке можно и в ипотеку. Хоть этот случай добавляет риска, но помогает многим семьям купить квартиру. Доля участников в долевом строительстве, которые расплачиваются ипотекой, составляет 70%.

Заемщик имеет право внести за квартиру часть средств, в размере 15-20%. Часто для этого пользуются материнским капиталом, но оформив право и договор с банком.

В ипотеку покупать квартиру можно так:

  1. Подбирают компанию-застройщика.
  2. Обращаются в банк и передают документы для получения кредита на новостройку. Кроме удостоверения личности, потребуются документы о размере дохода, месте работы и другие, подтверждающие право на кредит.
  3. Когда ипотеку одобрят, с компанией оформляют договор, с указанием сроков, условий и обязательств.
  4. Подписывают договор долевого участия на новостройку, чтобы купить жилье.
  5. Средства переводят застройщику на счет эскроу. Отличие в данном случае в том, что деньги перечислит банк, а не покупатель.
  6. По завершению строительства подписывают документ приема-передачи недвижимости, оценивают квартиру и передают в залог банку.

В конце договор по ипотеке регистрируют в Росреестре.

Счет открывают для каждого договора долевого участия или ДДУ. Банк подписывает его отдельно с клиентами и застройщиков. В договоре долевого участия записывают, что расчет за квартиру выполняется перечислением денег на счет эскроу компании.

Покупатель отвечает за открытие счета на покупку, но открывать его нужно в банке, указанном договоре застройщиком. Чаще строительство объекта по договору происходит на кредитные средства, поэтому финансовые организации, предоставившие средства, становятся держателями счетов.

Гражданин не выбирает банк самостоятельно, если он не хочет пользоваться услугами организации, указанной застройщиком, то придется искать другую новостройку для покупки.

Законодательство ограничивает случаи, когда дольщик может вернуть деньги за квартиру и нарушить условия документов. Это возможно при расторжении ДДУ на покупку новостройки, отказе застройщика выполнять условия, расторжение ДДУ покупателей при существенных нарушениях условий приобретения недвижимости.

Регистрация права собственности

Покупатель старается оформить собственность на квартиру в короткие сроки, так как без регистрации трудно получить некоторые социальные услуги. Если на недвижимость не оформлено право собственности, то и проценты в этом случае по кредиту выше. Но покупатель не влияет на сроки. Чтобы начать оформление, застройщик получает документы в виде:

  1. Разрешения на эксплуатацию недвижимости. Его дают после проверки здания на соответствие технической документации.
  2. Паспорта из БТИ. Его дают после обмера площади недвижимости.
  3. Акта реализации инвестконтракта. Документ подтвердит, что обязательства перед властью компания выполнила.

Застройщик указывает в договоре, кому переходит, какая квартира и проводится подписание акта приема-передачи.

Регистрация права собственности требует сбора пакета документов, перечень которых зависит от того, оформлением займется покупатель, застройщик или суд.

Если жилье регистрирует застройщик, то покупатель выдает доверенность. Процедура регистрации бесплатная или компания требует оплату в размере 2,5% от цены новостройки. Этот момент указывают в договоре.

Если будущий владелец занимается регистрацией квартиры в собственность сам, он не обойдется без:

  • заявления;
  • договора с застройщиком на недвижимость;
  • акта приема-передачи;
  • кредитного договора и закладной, если оформлена ипотека;
  • разрешения органов опеки;
  • квитанции об оплате госпошлины.

По завершению строительства недвижимости застройщик подписывает акт и вводит объект в эксплуатацию. Он не ставит дом на кадастровый учет. Регистрацией занимается учреждение, разрешившее эксплуатацию. Если новостройка не состоит на учете, в этом случае на орган жалуются в прокуратуру.

Если нет времени заниматься регистрацией в собственность, составлением договора, оформлением квартиры самостоятельно, обращаются к специализированным организациям или в суд.

Приемка квартиры у застройщика

После сдачи дома в эксплуатацию и передачи покупателям акта, компании-застройщику переводятся деньги за покупку со счета. Если обязательства по договору ДДУ не выполнены, средства возвращаются дольщику.

Клиентов предупреждают о завершении строительства за несколько недель до приемки. Если за 2 месяца покупатель не принимает объект в собственность, застройщик в одностороннем порядке подписывает передачу новостройки.

После уведомления о готовности недвижимости дается неделя на приемку квартиры или отказ. Перед этим проверяют каждый этап, соответствие требованиям, наличие разрешений. Благодаря правильной приемке квартиры можно избежать рисков и неприятностей. Если вовремя не обратить внимания на важные моменты, то исправлять недоработки придется самостоятельно. Обнаруженные дефекты документируют и предъявляют застройщику. Он компенсирует издержки или устраняет нарушения.

Во время приемки объекта у застройщика берут смотровой лист и вносят в него информацию, если квартира с дефектами. Эту ведомость составляют перед подписанием акта приема-передачи. Проверяют соответствие этажей, планировки и площади квартиры проектным значениям. Клиент осматривает состояние:

  • подъезда, дверей, окон, пола, потолка;
  • системы вентиляции;
  • электропроводки и приборов;
  • отопления и теплоизоляции;
  • отделки, если она предусмотрена.

Когда происходит покупка квартиры и ее приемка:

  • Осуществляют осмотр внешнего вида, отделки и освещения подъездов, проверяют работу лифтов.
  • Оценивают дверные короба. Они ровные и в вертикальном положении.
  • Проверяют открытие и закрытие стеклопакетов. Недопустимы перекосы оконных проемов и повреждения фурнитуры.
  • Учитывают совпадение высоты потолка по углам. Полоток с равномерным оттенком, следы влаги, трещины и перепады не допускаются.
  • Проверяют строительным уровнем горизонт стяжки на полу. В квартире пол должен быть без трещин и пустот.
  • Осматривают стены на наличие отклонений по вертикали и щелей в углах.
  • При передаче новостройки застройщик по договору обеспечивает квартиры вентиляционными отдушинами с достаточной тягой. Каждое помещение объекта оснащают светом, рабочими розетками, звонками, электрощитками с УЗО и счетчиками. Необходимо плавное вращение терморегуляторов, работоспособность сантехники, надежное соединение труб методом сварки.

    Застройщик должен обеспечить качественную внутреннюю отделку квартиры: обои без пузырей, ламинат без вздутий и провалов.

    Если ряд элементов в квартире, предлагаемой застройщиком, оценить не удалось, об этом случае ставят пометку, указывает отсутствие технической возможности для проверки. Если замечаний нет, разрешено подписание смотрового листа и акта приема-передачи квартиры, построенной по договору.

    Подводные камни приобретения квартиры в новостройке

    Перед тем как купить квартиру у застройщика, стоит изучить положительные и отрицательные моменты сделки, проанализировать условия договора, изучить каждый этап. Счета эскроу не гарантируют стопроцентную безопасность покупки. Сохраняются риски в виде:

    1. Банкротства застройщика. Это серьезная проблема, если покупка квартиры осуществляется в ипотеку, так как за период строительства набегают проценты. По кредитному договору. Граждане, которые воспользовались собственными деньгами, получают их назад и обращаются к застройщику. Но не ипотечные покупатели сталкиваются с опасностями в виде подорожания квартиры, обесценивания денег. Это делает невозможным приобретение жилья.
    2. Банкротства финансового учреждения. Риск для дольщиков меньше, ведь денежные средства застрахованы. Их возвращают в полном объеме. Основные проблемы касаются заемщиков, стоимость недвижимости которых выше 10 млн. руб., так как сумма страховки ограничивается этой суммой. Это значит, что риск выше при покупке квартиры в Москве, ведь стоимость квартиры в городе выше 11 млн. Риск потери средств существует, если покупать несколько квартир по договорам ДДУ.
    boards-2859795_1280.png

    Хоть схема со счетами эскроу стабильная, возможны ограничения и риски, заключающиеся в следующем:

    1. С денег, находящихся на счетах, могу взыскивать по исполнительным документам за задолженность дольщика. Например, если он не платит налоги или алименты. Если деньги со счета за квартиру спишут принудительно, считается, что дольщик не выполнил обязательства по ДДУ и он не получает квартиру.
    2. Если застройщик выполняет продажу квартир на основании счета эскроу, это освобождает его от других вариантов обеспечения. Он не страхует гражданскую ответственность, не отправляет отчисления компенсационному фонду. Если он нарушит условия ДДУ, дольщик не может взыскивать неустойку или штраф.
    3. Если клиент передумал, с возвращение средств возникнут трудности. По законодательству вернуть деньги за квартиру, не расторгая договор, можно, если застройщик станет банкротом. В одностороннем порядке расторгнуть договор трудно, потребуются веские основания в виде просрочки или существенных нарушений. Изменение планов покупателя не относится к веским основаниям и деньги не вернут.

    Для покупателей существуют и дополнительные риски в виде:

    1. Нарушения сроков строительства. Это возможно при финансовых и административных проблемах застройщиков.
    2. Двойных продаж одной квартиры. Этого риска удается избежать при покупке объекта по ДДУ.
    3. Серых схем продажи квартиры. Их также устраняют подписанием договора.
    4. Уступок по несуществующим правам требования. Чтобы избежать проблем, тщательно проверяют основания для уступок.
    5. Ненадлежащего качества квартиры. Покупатель предъявляет претензии застройщику, что квартира не соответствует договору и тот должен исправить их в короткие сроки.

    Для снижения рисков следует правильно выбрать застройщика, соблюдать этапы сделки. Еще одним вариантом повышения безопасности выступают счета эскроу.

    Приобрести квартиру у застройщика или риелтора: что выбрать

    Покупая квартиру, люди размышляют, правильным вариантом будет обратиться прямо к застройщику или в агентство недвижимости. Оба варианта предлагают равные условия по стоимости. Но плюс в том, что на первичном рынке с клиента не берут комиссию за сделку. Но за сопровождение сделки и регистрацию ДДУ следует доплатить.

    Глобальной разницы между сделкой с риелтором и застройщиком нет, отличия в деталях. Многие хотят сотрудничать без посредников. Поэтому сотрудничество с застройщиком имеет плюсы:

    1. Информация поступает от первого лица. Можно торговаться с застройщиком при покупке квартиры. Он предоставляет подробные сведения об объекте, материалах, технологиях.
    2. Можно оформить ипотечный кредит.
    3. Позволяет сэкономить. Дополнительная плата за оформление документов берется в этом случае не всегда.

    Риелторские агентства предоставляют большой выбор квартир, помогают определиться с планировкой, экономят время. Риелторы умеют проводить сложные многоступенчатые сделки, будь то продажа старой квартиры и покупка новой. Но клиент должен оплатить дополнительные услуги и работу специалиста.

    Дольщики, которые купили жилье напрямую от застройщика, не жалуются, ведь сделка ведется менеджером по продажам застройщика. Он помогает также выполнить подбор объекта, оформляет договор, ищет новостройку, выполняет все этапы.

    Покупка квартиры у застройщика выполняется в соответствии с законодательством по договору ДДУ. Для безопасности дольщиков законодательство обязывает оформлять сделку по счету эскроу, благодаря которому деньги будут перечислены компании после завершения строительства. Можно купить новостройку и без счета, но это риск. После завершения строительства перед приемкой клиент должен осмотреть жилье. Если обнаружены недостатки, следующее, что будет происходить, это составление смотрового листа с указанием дефектов. Застройщик обязан устранить недочеты.

    Комментариев: 0, посмотреть обсуждение статьи
    Загрузка комментариев...