Разное

Прогноз цен рынка недвижимости

17 декабря 2020 0 46

Покупка недвижимости считается «вложением в будущее». Учитывая постоянный рост цен на жилье, люди считают этот способ вложения денег более выгодным и безопасным, чем хранение на банковском депозитном счете. В 2020 году из-за ситуации с коронавирусом ситуация могла измениться. Мнения аналитических экспертов разделились. Одни считают, что надо придержать средства и не инвестировать до конца пандемии, стабилизации ситуации на рынке. Другие призывают инвестировать в определенные виды недвижимости, объясняя свои решения падением цены на недвижимость, прогноз которого был озвучен 3-5 месяцев назад.

Текущая ситуация: резкого падения цен на недвижимость не наблюдается

Из-за пандемии ситуация на рынке резко изменилась. Стройки выбились из графика, коммерческие предприятия не выдержали простоя в карантин и начали закрываться, части производств пришлось переводить сотрудников на удаленную работу и сокращать штат. Но такого же резкого падения цены на жилье не произошло. Ведь рынок недвижимости инертный и реагирует на изменения обстановки постепенно. Цены начали снижаться, но до новой отметки они упадут только за 7-8 месяцев. Это правило касается квартир от застройщика, недвижимости юридических лиц.

У частного рынка недвижимости ситуация иная: люди, которым срочно нужны наличные, высвобождают активы путем продажи недвижимости. Они согласны уступить в цене при условии срочной покупки. Поэтому в ближайшие месяцы прогноз обещает появление спекулянтов: людей, которые специализируются на краткосрочном вложении средств. Их задача – получить прибыль не за счет роста цен на жилье в перспективе, а за счет продажи по полной стоимости новостройки, купленной дешевле.

Выгода от вложений в недвижимость пострадавших от пандемии

После окончания самоизоляции прогноз цены на недвижимость предсказал всплеск: появилось множество предложений коммерческой недвижимости от предприятий малого и среднего бизнеса. Арендная плата пошла на снижение. Часть предпринимателей считают текущую политическую и экономическую ситуацию неблагоприятной, поэтому стремятся избавиться от коммерческой недвижимости, пока не произошло дальнейшего спада цен. Если есть желание заняться долгосрочными инвестициями, выгодным вложением будет покупка такой недвижимости.

Еще одно активно развивающееся направление – загородное строительство. Причин несколько:

  • люди, вынужденные сидеть на самоизоляции несколько недель или месяцев, отметили, что легче это делать в частном доме, а не в квартире. Продавать такие дома легче из-за повышенного спроса;
  • на строительном рынке появилось большое число девелоперов, которые предлагают выгодно инвестировать в их бизнес;
  • среди строительных сделок в этом сегменте появилось большое число перспективных благодаря застройке пригородов.

Но для игры на этом рынке от покупателя потребуется умение оценивать интересные предложения и профессионализм застройщиков с аналитической стороны. О многом способна сказать их деловая репутация, полученная в прошлые годы. Эксперты и аналитические обозреватели не рекомендуют выбирать недавно возникшие предложения от неизвестных подрядчиков.

Инвестиционная привлекательность недвижимости

Последние 3 года повысил активность рынок недвижимости, прогноз предсказал эти колебания 1,5 года назад. Основная причина – повышение спроса на квадратные метры. Вызвано это тремя факторами:

  1. Снизились дивиденды по банковским вкладам. Люди, хранящие деньги на депозитных счетах, сочли этот способ увеличения состояния невыгодным и предпочли вложиться в недвижимость.
  2. В строительной отрасли развилось понятие проектного финансирования. Тенденция привела к увеличению стоимости новостроек и повышению их инвестиционной привлекательности.
  3. Государство оказало поддержку банкам, что привело к снижению ипотечных ставок. Из-за этого фактора на ипотеку решились те люди, которые раньше боялись связываться с банковским кредитованием из-за предстоящих переплат за жилье.

Еще банками упрощена процедура получения ипотечного кредита. 5-7 лет назад заемщику приходилось предоставлять большой пакет документов, поручителя, первый взнос либо залоговое имущество. В 2019-2020 гг. стали доступны кредиты без этих процедур и проверок, не требуется продавать что-либо для первого взноса.

growth-3078543_1920.png

Зависимость рисков от доходности

Инвестиционная привлекательность недвижимости зависит от перспектив роста и этапа строительства, на котором к нему присоединяется инвестор. Стоимость новостройки повышается к срокам сдачи дома в эксплуатацию. Жилье, стоящее на этапе котлована 2 млн., к выдаче ключей поднимется в цене на 50-100%. Если застройка проводится быстро, то выгоду инвестор получит уже через 3-5 лет после такого вложения. Но при этом есть риски потерять деньги из-за заморозки стройки, смещения сроков сдачи, а также из-за проблем инфраструктуры в готовой новостройке. Если после строительства рядом с перспективным ранее домом откроют промышленный объект, проведут автостраду или организуют свалку – стоимость новостройки упадет на 20-30%, а с их продажей возникнут сложности.

Другой вариант вложений – приобретение квартир не от застройщика, а на вторичном рынке для будущей сдачи в аренду. Актуально для крупных городов и районов, расположенных поблизости от промышленных объектов либо учебных заведений. Доходность составит 5-6% в год, а окупаемость жилья растянется на десятилетия. При этом собственник квартиры не рискует ничем кроме имущества, которое способны испортить квартиранты. Это тоже риски, но их уровень ниже, чем тот, с которым сталкивается инвестор «в котлованы».

Общие риски при инвестициях

Помимо риска заморозки строительства, инвестор на рынке недвижимости сталкивается со следующими рисками:

  1. Сложно составить прогноз, недвижимость пользуется спросом не всегда. Если потребуется быстро продать один из объектов для обналичивания денег – придется уступить покупателю в цене или потратить средства на рекламу и поиск второго участника сделки.
  2. Из-за колебаний курса валют нельзя предугадать стоимость жилья через 10-15 лет. Аналитика способна предсказать перспективность краткосрочных инвестиций, но не ситуацию на годы вперед.
  3. Открытие банковского вклада в офшорной зоне избавляет от риска потерять деньги при взыскании задолженностей по суду. Вторичное жилье, коммерческая недвижимость или квартира в новостройке – задекларированные объекты, информация о собственности на них появится у судебных приставов. При задолженностях, конфискации или разводе с супругом собственник рискует потерять квартиры.

Чтобы обойти последнее правило, владельцы квартир часто переписывают жилье на родственников или близких друзей. Проблема таких решений – риск обмана со стороны людей, которым было оказано доверие. Или со стороны людей, которые имеют право претендовать на часть имущества фиктивного собственника при разводе или неожиданной смерти последнего. Еще такие махинации преследуются по закону, если налоговым службам станет о них известно.

investment-3999136_1920.jpg

На какую ставку по доходности ориентироваться

Опираясь на прогноз рынка недвижимости, инвесторы стараются не связываться с проектами, предполагающими доходность менее 10% в год. Это касается проектов, в которые ввязываются ради получения прибыли, а не с целью хранения денег. Для этой цели есть «вторичка для сдачи в аренду», которая не заставляет собственников рисковать деньгами, но и прибыли не дает. Обезопасить себя от рисков потери средств инвестор способен. Достаточно соблюдать правила:

  1. Перед вложением оценить развитие строительства в будущем. Ранее возведенные новостройки станут стоить меньше, если новые объекты комплекса затрудняют проход к магазину, парковке, заслоняют обзор.
  2. Сделки с застройщиком стоит проводить через эскроу счета. Это специальный банковский инструмент, при использовании которого застройщик получит деньги только после сдачи объекта и оформления квартир в собственность инвестора. Если этого не произойдет – деньги вернутся владельцу.
  3. Оценивать порядочность застройщика и соблюдение сроков работы в прошлых проектах.

Часть инвесторов зарабатывает на перепродаже недвижимости, приобретенной на заемные средства (в ипотеку). В этом случае потребуется более тщательно оценивать ситуацию и прогнозирование изменений. Ведь если инвестор потеряет эти деньги, он не только лишится прибыли, но и останется должен банку сумму ипотеки.

Новая тенденция: инвестиции в апартаменты

Развитие рынка недвижимости перешло в сегмент апартаментов. Эти помещения не считаются жилыми, но используются с этой целью. Их особенность – интересное наполнение и близость к различным культурным объектам. Цены на недвижимость такого плана растут, многие приобретают их для сдачи в аренду или последующей продажи. Единственное отличие «апартаментов» от квартиры – в них нельзя прописаться на постоянной основе, в части домов нет коммуникаций, нужных для приготовления пищи. Комплексы апартаментов используют в качестве мини-гостиниц, в роли квартир «для работы», а также для отдыха от остальной семьи. По этим причинам заработать можно как на сдаче такого жилья в аренду, так и на его продаже – покупатель будет найден за несколько недель, если стоимость не завышена по отношению к среднерыночной.

Комментариев: 0, посмотреть обсуждение статьи
Загрузка комментариев...