Разное

Переуступка квартиры: что это значит

29 октября 2020 0 203
Переуступка квартиры: что это значит

Существует несколько рабочих схем по передаче собственности на имущество. Вторички переоформляются по договору купли-продажи или дарственной. До завершения строительства новостройки нет прав собственности, а есть право требования на предмет недвижимости. Рассмотрим, что такое переуступка квартиры в новостройке, какие преимущества и риски при сделке.

Понятие и краткая характеристика

Договор переуступки прав требования – это документ, подлежащий государственной регистрации, который подписываются между двумя сторонами – ¬ физическим лицом и инвестором, у которого есть недвижимость на объекте. То есть, купить квартиру по переуступке - значит приобретение недвижимого имущества, которое на момент продажи еще строится.

Договор купли - продажи по переуступке прав называется цессия. Участники сделки, то есть дольщики – цеденты, а лицо, купившее права в строительстве – цессионарий.

Пример: подрядчик строительства получил 10-20 квартир. С учётом того, что строительство еще не закончено, жить там нельзя и подрядчик имеет право передать права требования на квартиру третьим лицам, то есть, цессионариям. Когда дом сдается в эксплуатацию, люди могут заезжать в купленное имущество. Во время подписания договора переуступки нужно посмотреть на несколько моментов, чтобы в будущем не возникало споров и претензий между застройщиком, подрядчиком и покупателями.

Чтобы не попасть впросак, покупателю перед переуступкой права требования надо:

  1. Изучить проект строительства и ход стройки;
  2. Узнать репутацию застройщика.

Делайте так, потому, что иногда причиной продажи служит некачественное строительство, применение низкопробных строительных материалов или затягивания сроков, которые ранее были оговорены между подрядчиком и застройщиком.

the-property-1540065_1920.jpg

По закону РФ продавец не отвечает за действия застройщика, поэтому цессионарию нужно искать отзывы и информацию о нём. Иногда продается жилплощадь в некачественных объектах по стоимости, ниже средней, а в результате получается «кот в мешке». Спустя полгода-год дом деформируется, стены в квартирах трескаются, но после подписания договора никакие претензии не принимаются.

Порядок и особенность сделки

Что такое право требования – разобрались, теперь рассмотрим, как продать квартиру по переуступке. Пошаговая инструкция уступки:

  1. Покупатель выбирает дом, строительную компанию, габариты единицы недвижимости. Повторим, проверьте репутацию строительной компании. Пообщайтесь с жильцами, которые живут в домах, построенных этим застройщиком;
  2. Знакомство и устные переговоры с продавцами;
  3. Когда есть договорённости, составляется договор и внимательно изучается обоими сторонами: продавцом и цессионарием. На начальном этапе есть возможность договориться с продавцом о совместной оплате госпошлины и расходов, чтобы зарегистрировать продажу по закону у нотариуса;
  4. Документ права требования подписывается в офисе строительной компании или у нотариуса, который ведет дело. Надо получить от банка разрешение на уступку, если недвижимость куплена в ипотеку. С момента подписания договора, должником перед банком становится покупатель;
  5. Одновременно с документом регистрируются дополнительно обязанности в Росреестре.

Переуступка вступает в силу только после регистрации в Росреестре, а не после подписания цессии.

Деньги передаются двумя способами: наличными – через счет в банке после получения подтверждения Росреестра. Иногда цедент снижает цену, чтобы деньги получить сразу, при подписании договора. Но при этом есть риск для покупателя, что документ не пройдет регистрацию.

Понимайте, что человек покупает ни право собственности, а право требования на жилье. Собственность вступает в силу, когда завершится строительство, объект пройдет регистрацию, получить адрес и индекс.

Кто продавец

Некоторые интересуются как можно оформить покупку квартиры по переуступке, если она ещё не является объектом недвижимости никому не принадлежит. Полноценного хозяина у недостроенной квартиры быть не может, но права на неё принадлежат инвесторам, застройщикам, подрядчиком. Чаще всего квартиры в новом доме продают следующие лица:

  1. Подрядчики – это юридические лица, которые вкладывают средства для строительства, а застройщик рассчитывается с ними жилплощадью. В последствиях квартиры продаются будущим жильцами. Большинство подрядчиков заключают переуступку прав собственности еще на этапе строительства, чтобы сразу отбить затраты и заработать, не дожидаясь, пока дом сдастся в эксплуатацию.
  2. Оптовые инвесторы – юридические лица, иногда – физические, которые покупают ДДУ на 10-30 квартир в новострое и сами ними распоряжаются.
  3. Предприниматели – это физические лица, которые изначально инвестируют средства в строительство, впоследствии чего получают прибыль от продаж.

ДДУ – это договор долевого участия, который заключается между застройщиком и дольщиком, проще говоря – инвестором.

Преимущества и риски сделки

Продавцам и покупателям выгодно продавать и приобретать жильё по переуступке. На начальном этапе строительства стоимость квадратных метров ниже, чем ближе к эксплуатации. На этом инвесторы и зарабатывают. Они вкладывают деньги в строительство, заключают договора долевое участие с застройщиком, а потом распоряжаются самостоятельно имуществом. Некоторые покупатели не знают, что значит квартира по переуступке, но таким образом приобрести жилье выгоднее, чем купить вторичку.

В законах РФ есть статьи, согласно которым переуступку можно оформлять несколькими способами. Цессионарий рассчитывается наличным, безналичным расчётом или в кредит, то есть, ипотеку в банке. В этом случае покупатель не должен быть судимым, должником перед банками и другими финансовыми учреждениями. В этом случае можно рассматривать вариант кредитования для оформления договора по переуступке при покупке.

Уступка имеет преимущества и недостатки, с которыми рекомендуется ознакомиться до подписания договора. Плюсы покупки квартиры по переуступке:

  1. Цессионарий приобретает жилье дешевле, чем оно будет по окончании строительства и при введении здания в эксплуатацию. Подрядчики снижают стоимость из-за конкуренции, поэтому при грамотном подходе цессионарий получает квартиру на выгодных условиях;
  2. По факту, переуступка - единственная возможность покупателю зарегистрировать жильё в понравившейся новостройке, если все квартиры в ней уже распределены;
  3. Для продавца такая уступка – выгодная возможность продать квартиру и преумножить доходы до окончания строительства.

Переуступка прав заключается тогда, когда квартиры еще не реализованы. Когда они поступают в эксплуатацию, приобрести недвижимость возможно по договору купли-продажи, но не цессии.

Риск в том, что цессионарий на себя берет все обязанности перед дольщиком и в случае нечестности застройщика суд признает сделку недействительной.

Перестраховка

Уступка заключается в письменном виде в присутствии юриста, с государственной регистрацией, которую нужно поставить, согласно федеральным законам. Участие в сделке компании, которая стоит объект необязательно, но при переуступке прав строительные компании вписываются в договор как долевые участники. Если уступка регистрируется без застройщика, ни цедент, ни покупатель за его действия не отвечают. Согласие застройщика в письменном виде необходимо, если во время уступки застройщик остался должником и не успел в полном объеме выплатить деньги. Большинство нотариусов рекомендуют включать застройщика в сделку в любом случае.

money-2724248_1920.jpg

Бывают такие случаи, когда инвесторы перепродают по переуступке будущим жильцам, а застройщик не своевременно заканчивает работу, или замораживает строительство, цессионарий не предъявит никаких претензий. А строительная компания учувствует в договоре – ситуацию возможно решить в устном или судебном порядке.

Продажа квартиры по переуступке выгодна обоим сторонам. Больше половины покупателей недвижимого имущества претендуют на квартиры в новостройках из-за финансовой выгоды. Приобретая так, квартира будет стоить на 30-40% дешевле, чем при эксплуатации. А также можно самостоятельно сделать планировку и ремонт.

В отличие от старых квартир и домов, в новостройках все новые коммуникации, срок эксплуатации которых от 20 до 50 лет, в то время как во вторичных поочередно текут тубы. Людям, которые хотят приобрести свое жилье в новострое, нужно заключать ДДУ на раннем этапе строительства напрямую с застройщиком или же подписывать договор переуступки. Во втором случае затрат потребуется немного больше, но при этом сокращаются риски и время ожидания жилья.

Продавцу, то есть участнику долевого участия, выгоднее продавать квартиру во время стройки, потому что так скорее находится покупатель из-за сниженной цены, быстрее отбить деньги и заработать. На переуступке зарабатывают инвесторы, которые спонсируют застройщика.

Квартира по переуступке: что это значит и какие есть сложности

Чтобы не нарваться на проблемы, обратите внимание на несколько моментов:

  1. Покупатели обязаны проверить репутацию застройщика.
  2. Нельзя проводить сделку без юристов.
  3. Если продавец – банковский должник, то есть, приобрел право в ипотеку, тогда при сделке с него обременения снимаются. За это цессионарию придется в банке заплатить от 1 до 3% от суммы остатка у должника.
  4. Цедент проверяет покупателя при оформлении сделки в кредит на наличие или отсутствие долгов перед банками или финансовыми организациями.

Запомните: за недобросовестность действий застройщика продавец, то есть инвестор не отвечает. После сделки право на квартиру остается за цессионарием и ему разрешено переуступать жилье другим людям. А также цедент не регулирует сроки строительства, сдачи объекта, качество постройки дома, ремонт и т.д.

За услуги юриста придется платить отдельно и нотариальные документы обойдутся примерно в 3-5 тысяч рублей.

Рассмотрели, что такое переуступка квартиры. Это документ, по которому права на жилплощадь переходят от подрядчика к покупателю. Не путайте с правом собственности, потому что собственностью дом на этапе строительства быть не может. Он ещё не физический объект, не имеет точного зарегистрированного адреса и индекса. При передаче недвижимости от одного владельца к другому договор называется купля-продажа, но в случае с новостроем сделка называется переуступка цессионарию. Внимательно изучайте репутацию застройщика, покупать объект по переуступке с юристом и нотариусом, внимательно читать условия договора.

signature-2743370_1920.jpg

Петрова Светлана
Петрова Светлана Ведущий специалист.
Комментариев: 0, посмотреть обсуждение статьи
Загрузка комментариев...