Разное

Эскроу-счета

08 декабря 2020 0 80

При купле-продаже недвижимости люди рискуют миллионами рублей. Использование эскроу-счета эти риски минимизирует для обеих сторон. Главное – знать особенности использования эскроу-счета, что это такое и какие нюансы учесть при составлении договора. Для долговременных сделок потребуется знание специфики страхования средств на таких счетах и грамотный выбор банка-агента.

Значение термина

Понятие escrow account пришло из англоязычных стран. В них данный финансовый инструмент используется на протяжении десятилетий, в СНГ он появился 3 года назад. Этим термином обозначают целевой депозитный счет, предназначенный для передачи дензнаков продавцу после выполнения его обязательств по отношению к покупателю. Счет эскроу по своему предназначению похож на банковскую ячейку или аккредитив. Отличия от других финансовых инструментов делают эскроу-счет более подходящим для использования при купле-продаже недвижимости.

calculator-385506_1920.jpg

Сфера применения

Используют эскроу при сделках:

  1. С недвижимостью, в том числе при участии в застройке.
  2. С ценными бумагами и товарными знаками.
  3. С объектами интеллектуального труда – моделями, промышленными образцами, изобретениями.

Перечисленные типы сделок растянуты по времени и состоят из нескольких этапов, на любом из которых одна из сторон способна обмануть другую. Примером служит часто встречающийся обман с регистрацией собственности на купленное жилье. Окончательно в собственность покупателя оно переходит только после регистрации в ЕГРН, но средства передают на этапе подписания договора купли-продажи. В сложившейся ситуации продавец часто забирает средства со счета, не оформляя передачу права собственности. Если же отдать их после предоставления выписки, обманывают уже покупатели: говорят, что отдали все на этапе подписания договора и больше продавцу ничего не должны.

Законодательная база

Эскроу-счет делает процедуру безопасной для обеих сторон:

  1. Продавец получает сумму только после предоставления выписки из ЕГРН.
  2. У покупателя при этом нет прав вернуть средства со счета до тех пор, пока от продавца не поступит отказ от сделки.

Этапы сделки и соблюдение условий договора сторонами контролирует банк, выполняющий роль эскроу-агента. Покупателя в этой системе называют депонентом, а продавца и получателя средств, лежащих на счете – бенефициаром.

Порядок оформления эскроу-счета регулируется ГК РФ, 45-й главой и 3 параграфом этого кодекса. Правки были внесены в 2017 г., когда впервые началось использование эскроу-счетов на территории России.

Правила блокировки средств, их перечисления получателю и возврата на счет депонента установлены в ФЗ-214 от 30 декабря 2004 г. Соответствующая статья (15.4) внесена в этот закон во второй половине 2018 г. Тогда окончательно отлажена система использования эскроу-счетов, началось их массовое применение при сделках.

Как открыть целевой депозит

Поскольку договор на открытие эскроу-счета трехсторонний, потребуется присутствие на подписании представителя банка, продавца и покупателя. Либо агента банка, застройщика и дольщика. При бенефициаре (застройщике) и агенте банка дольщик (покупатель) составляет заявление на открытие эскроу-счета. Оно заполняется в соответствии с образцом, выданным в банке. Помимо личных данных продавца и покупателя, в нем содержится информация:

  1. О типе сделки: купля-продажа, долевое строительство.
  2. Об участниках сделки: паспортные данные, должности.
  3. Об услуге: продажа жилья, участие в застройке.
  4. Об условиях получения финансов: застройщик получит их после сдачи дома в эксплуатацию и передачи прав на квартиру дольщику, покупатель же вернет средства обратно при отказе бенефициара выполнять свою часть сделки.

После заполнения заявления покупатель вносит на эскроу-счет нужную сумму. После оплаты услуг банка договор вступает в силу.

Некоторые застройщики сотрудничают с банками напрямую. В этом случае дольщики вносят сумму на эскроу-счет в организации, выбранной застройщиком, а вместо составления заявления подписывают типовой договор. Перед подписанием такого договора в банк предоставляют договор участия в застройке, заверенный в Росреестре.

Покупка недвижимости с использованием целевых денег

При желании купить квартиру через эскроу-счет покупателю потребуется пройти через один из двух алгоритмов. При купле-продаже готовой недвижимости процедура проще, участие в долевом строительстве приводит к ожиданию и сбору дополнительных документов. Компенсируется эта разница меньшей ценой недвижимости на этапе котлована.

Купля-продажа

Изначально потребуется выбрать банк, который предлагает услуги эскроу-агента по выгодным тарифам, и при этом – обладает надежной и проверенной репутацией. Приняв решение в пользу финансовой организации, покупатель:

  1. Выбирает подходящую квартиру. Собственник или организация ее продают – неважно, главное, чтобы они были согласны на покупку с использованием эскроу-счета. Если согласия на использование целевого депозитного счета нет, с такими собственниками опасно связываться – только мошенник отказывается от использования инструмента, делающего невозможным мошенничество.
  2. Подписывает договор купли-продажи.
  3. Вместе с договором и представителем продавца приходит в банк, где открывает счет и перечисляет на него средства. На этом этапе важно указать, что деньги бывший собственник получит только после регистрации права собственности нового владельца в Росреестре.
  4. Дожидается, когда продавец проведет регистрацию права собственности и предоставит в банк выписку из ЕГРН.

После бенефициару автоматически будет предоставлен доступ к эскроу-счету, а у покупателя будет оформленная на него квартира, сделка купли-продажи которой подтверждена официально.

Долевое строительство

При долевом строительстве застройщики открывают эскроу-счета в тех же банках, где получают кредит на возведение своих объектов. Поэтому самостоятельно выбрать финансовую организацию для открытия эскроу-счета дольщику не удастся. Чтобы участвовать в долевом строительстве с использованием целевого депозитного счета, дольщик:

  1. Находит застройщика, работающего в соответствии с 214 ФЗ.
  2. Подписывает с ним договор о долевом участии в строительстве.
  3. Дожидается регистрации договора и других документов в Росреестре.
  4. Вместе с представителем застройщика посещает банк и в присутствии агента открывает эскроу-счет.
  5. Перечисляет на открытый счет средства.
  6. Дожидается окончания строительства и получает свою квартиру вместе с документами о праве собственности из ЕГРН.

Только после выполнения последнего пункта сделки застройщик получает доступ к вкладу на счете. Сняв их, он рассчитывается по банковским кредитам на строительство, разница является его доходом.

blueprints-1837238_1920.jpg

Особенности налогообложения и страхования

Многие относятся к эскроу-счетам настороженно по двум причинам:

  • нежелание платить налоги;
  • страх потерять средства при банкротстве банка.

Последнее волнует участников долевого строительства, ведь возведение дома длится несколько лет, за это время ситуация на финансовом рынке способна поменяться не в пользу учреждения, взявшего на себя обязательства эскроу-агента.

Поводов для опасения нет. Ведь эскроу-счета попадают под действие ФЗ 177. По этому закону счета до 10 млн руб. подлежат обязательному страхованию. Владельцу вернут сумму со счета при условии, что она не превышает 10 млн руб. Если счетов несколько, то владельцу вернут только 10 млн руб. Поэтому покупателю не стоит заключать несколько договоров в одном банке даже с разными застройщиками: при банкротстве есть риск невозвращения части средств. Если общая сумма депозитов по документам не превышает 10 млн рублей, бояться нечего.

Еще за вклад на эскроу-счете не потребуется платить проценты в качестве налога. Ведь подоходной ставкой облагаются только вклады, на которые банк начисляет проценты за хранение денег у финансовой организации. Сумма на эскроу-счете остается неизменной, поэтому такой депозит не считается источником получения прибыли для человека, открывшего счет.

Отличия от аккредитива

Люди путают эскроу-счет и аккредитив из-за сходства инструментов. Но аккредитив обладает рядом отличий:

  1. Менее гибкий финансовый инструмент: договор составляется в соответствии с формой Центробанка, внести в него изменения стороны сделки неспособны.
  2. Банк не является гарантом проведения сделки и соблюдения ее условий. Ответственность за деньги и их получение продавцом лежит только на сторонах, заключивших договор.
  3. Покупатель способен отозвать аккредитив. Нередки случаи мошенничества, когда продавец получает доступ к пустому счету, с которого покупатель снял всю сумму после выполнения продавцом условий сделки.

Аккредитив был актуален до появления эскроу-счетов. У последних больше гарантий безопасности и возможностей для использования.

Достоинства и недостатки эскроу-счетов

К преимуществам эскроу-счета относятся:

  1. Защиту от мошенничества участников сделки.
  2. Самостоятельный выбор условий договора сторонами.
  3. Контроль за сделкой со стороны представителей банка.
  4. Бесплатное открытие эскроу-счета для дольщика при участии в строительстве.
  5. Страхование средств на счету, их защита от списаний и штрафов.

Есть и недостатки:

  1. Не все банки предоставляют услугу – список организаций, работающих с эскроу-счетами, доступен на сайте ЦБ РФ.
  2. По договору страхования вернут до 10 млн рублей при банкротстве банка.
  3. На сумму на счету не начисляют проценты – при расторжении договора после инфляции покупатель окажется в проигрыше.
  4. Придется продлевать договор при долевом строительстве, если срок сдачи объекта увеличен на полгода.
  5. Открытие счета платное. Застройщик включит эту сумму в стоимость жилья, поэтому даже при условно-бесплатном обслуживании за использование финансового инструмента заплатит дольщик.

Несмотря на свои минусы, эскроу-счет остается самым подходящим финансовым инструментом при совершении сделок с недвижимостью, в том числе долевом строительстве. Он дает участникам необходимые гарантии, а банк-агент следит за выполнением условий сделки, что минимизирует риски мошенничества обеих сторон.

Комментариев: 0, посмотреть обсуждение статьи
Загрузка комментариев...