Купля-продажа

Приемка квартиры от застройщика: как обезопасить себя при покупке квартиры

23 октября 2020 0 266
Приемка квартиры от застройщика: как обезопасить себя при покупке квартиры

Заключительной стадией взаимоотношений застройщика и покупателя квартиры в новостройке будет приемка жилья. Этой процедурой часто пренебрегают, что потом может стать причиной дискомфорта жильцов и других проблем, вплоть до судебных разбирательств.

Допустима приемка с экспертами для уверенности в тщательном изучении нюансов. Но такой подход влечет за собой дополнительные траты; поэтому большинство покупателей предпочитают выполнять работу самостоятельно. Изучают как проверить застройщика, тщательно подготовиться к процедуре, выполнять ее дотошно, не упуская ни малейших деталей. Процедура приемки жилья у контрагента зависит от разноплановых факторов, в том числе, продается жилье с отделкой или без нее.

Как проверить надежность застройщика

Принято считать, что компании солидного возраста — надежные. Среди проверенных российских застройщиков сложно найти компанию, которая продержалась на рынке от 25 лет (что также довольно мало для этой сферы). В оценке по возрастному параметру много недостатков. Работающие с советских времён кампании выглядят динозаврами отрасли, однако помещения часто не дотягивают до стандартов. Молодые застройщики элитной недвижимости без портфолио возможно окажутся фирмами-однодневками, несмотря на соответствующее стандартам качество помещений.

Перерегистрированный застройщик — повод для опасений. Как правило, повторная регистрация для открытия юр. лица происходит из-за юридических и репутационных проблем с предыдущим.

Проверка предшествующей деятельности учредителей снизит риски покупателя объекта недвижимости.

1.jpg

Даже крупнейшие строительные предприятия прибегают к непрозрачным схемам сотрудничества и обманывают клиента при приемке и заключении договора. Если специализированный застройщик — концерн, то решение кажется благонадежным; но марка предоставляется и небольшим дочерним компаниям. Возникает риск получить помещение с серьезными недостатками или обнаружить один из таких недостатков уже во время приемки. Обязательно ознакомьтесь с предысторией контрагента, занятой конкретным строительством по договору.

Важно! Сомнения вызывает ситуация, когда застройщик появился на рынке от 10 лет назад, а сданные объекты отсутствуют. Напрашивается вывод: либо регистрация проведена не для работы по профилю, либо же строительство слишком медленное.

Источником информации станут сведения о конфликтах, сопровождающих деятельность застройщика. Возможны серьёзные претензии покупателей с оглаской в СМИ, судебные разбирательства после приемки, неприятные ситуации с правоохранителями, подрядчиками, уголовные дела в отношении учредителей и других должностных лиц застройщика.

Просрочки с приемкой

Если хотите купить квартиру в недостроенном здании в выбранном микрорайоне, следует изучить предысторию просрочек застройщика по сдаче помещений в эксплуатацию и сроках задержки в сравнении с договором. Этот шаг не будет лишним даже если дом уже построен — как показатель отношения компании к покупателям и собственным обязательствам. Одна просрочка не является указанием на неблагонадёжность, ведь возможны объективные проблемы. А систематические просрочки — повод для поиска другого застройщика.

Просрочка с приемкой бывает обусловлена тем, что компания начинает строительные работы еще до получения разрешительной документации. Это чревато серьезными проблемами —задержками сдачи помещения, проектными изменениями, перепланировками, вплоть до невозможности сдачи дома из-за отсутствия разрешения на строительство.

Содержание договора компании контрагента

Юридический договор компании изучается досконально, уделяется внимание припискам, сноскам. При малейших сомнениях следует обращаться к юристу. Проект договора не выдается на руки? Это повод усомниться в надежности застройщика.

Конфиденциальность информации как повод не выдавать или не присылать юридический договор контрагента — несерьезная «отмазка», поскольку документ должен иметь стандартное для строительной компании содержание. Некоторые дополнительные положения в таком «конфиденциальном» договоре контрагента повышают риски клиента. Возможны и нарочитые «погрешности» в документе, когда квартира в процессе строительства становится большей площади и, соответственно, дороже.

Обратите внимание! Не соглашайтесь на упорно навязываемые контрагентом дорогостоящие дополнительные услуги, если в них нет потребности.

Информация об объектах

Признак юридической надежности застройщика — максимально полная информация о местоположении микрорайона и строящемся объекте в открытом доступе. Также хороший способ проверки — разговор с потенциальными соседями. При поиске жилья в интернете на первые позиции выскакивают сайты с одами восхваления компании, но минимальной информацией о возведенных зданиях. Вплоть до отсутствия четких данных о местоположении объекта.

При наличии информации от контрагента убедитесь в ее соответствии действительности. Как и любой продавец товара застройщик приукрашает описания. Обещает жилье в «экологически чистой местности», с исключительной транспортной доступностью, и это — по самым бюджетным на рынке ценам! А в процессе приемки обнаруживаются недочеты со стеной, площадью, оконными конструкциями, или еще хуже — выявляются недостатки инфраструктуры микрорайона. Поздно будет регистрировать этот недостаток уже после покупки жилья, и очень сложно добиться выплат неустойки.

Стоит посмотреть карту или поговорить с соседями, и окажется, что окна будущего жилья выходят на шумную транспортную развязку, здание стоит у железнодорожной ветки, а совсем недавно на этом месте была промзона. Потому и цена у контрагента такая: кому-то такой вариант подойдет даже при выявленных при приемке недочетах. Но доверия застройщик, обманувший в этом аспекте, уже не вызывает и в других утверждениях.

2.jpg

Для нивелирования таких рисков следует ознакомиться с ценами на аналогичные объекты в той же части города: если цены в выбранном здании от этого контрагента намного ниже, чем у другой компании, лучше изучить объект и расположение на месте, выявить другие недостатки и уже после поверенных нюансов принимать решение. Уже заселенный сосед также даст полезную информацию.

Отзывы покупателей о компании

Изучение отзывов предыдущих покупателей перед приемкой — способ определения надежности застройщика, но относиться к ним нужно критически. Опубликованные в интернете восторги могут оказаться заказными (причем самим контрагентом). Может оказаться не соответствующим положению дел и рейтинг строительной компании на неизвестном сайте.

Совет! Лучше найти людей, купивших квартиру в этой компании и в этом микрорайоне, и пообщаться с ними лично. Так появится гораздо больше сведений о состоянии дел при сотрудничестве с контрагентом.

Признаки неблагонадежности застройщика

Конкретные признаки, которые должны вызывать сомнения в том, что застройщик выполнит взятые на себя обязательства и не попытается обмануть покупателя:

  • В офисе сложно получить документы о компании и деятельности, юридической репутации;
  • Неоплаченные застройщиком неустойки, подтверждённые в судебном порядке;
  • Негативная реакция контрагента на вопросы, неохотные общие ответы, попытки возмутиться — так, будто клиент уже обвиняет в мошенничестве;
  • Частые судебные разбирательства с соседями с участием контрагента. Возможны сложные юридические ситуации, когда судиться необходимо, но такие случаи в систематическом режиме — свидетельство претензий и недовольства покупателей или подрядчиков, невыплатах неустойки;
  • Предлагаемый договор отличается от 214-ФЗ;
  • Отрицательные отзывы предыдущих покупателей, соседей.

Проверка стен, дверей и других элементов перед приемкой

Разрешение ввода строения в эксплуатацию вовсе не значит, что жильцам тут же выдадут ключи и позволят зарегистрировать недвижимость. Клиенты получают информацию о доступности заселения по телефону или письменно. Нужно знать, как принимать квартиру у застройщика и самостоятельно или с профессионалом проверить коммуникационные системы, стены, двери перед окончательной приемкой.

Полезно знать! Для проверки герметичности следует поместить в открытое окно бумагу и закрыть окно. Вытянуть листок в этом состоянии должно быть невозможно. Трещины по периметру соединения конструкции со стеной — недопустимы.

Самостоятельная приемка квартиры проводится неспешно, тщательно, с осмотром деталей:

  • Стены ровные, без незакрытых швов, трещин и других механических дефектов;
  • На полу выровненная стяжка, на потолке отсутствуют следы грибка, сырости, пятен. Высоту потолка проверяют на соответствие заявленным параметрам;
  • Инженерные системы в процессе приемки проверяются на работоспособность, отсутствие механических дефектов и недостатков поверхности, качество монтажа и надежность креплений, герметичность швов;
  • На счетчиках необходимы целостные пломбы, на каждый предоставляется техпаспорт с номером, который проверяется на соответствие. При наличии дефектов оформляется соответствующее заявление;
  • Обследуется целостность и качество монтажа радиатора отопления. Он должен находиться на расстоянии от пола не менее 7 см, от стены — 2 см, от подоконника — 8 см. Исключаются протечки из-за механического повреждения радиатора. Проверяется работа по режимам, элементы управления должны легко откручиваться, проворачиваться, сниматься, а механизмы — быть в рабочем состоянии;
  • Трубы и стояки проверяются на герметичность. Для выявления дефектов проводят руками по всей площади труб. При наличии влаги этот недостаток в скором времени приведет к появлению ржавчины, сырости, грибка;
  • При приемке открывают воду в кранах, проверяют, нет ли утечек и сливается ли вода в бачке. Проверяется работа механизмов слива и элементов сантехники;
  • Недочеты электросети выявляют с помощью электродрели или другого потребителя в розетках. Изучается разводка и подведение к щитку. Дефекты патронов выявляют вкручиванием и включением лампочки в каждый из имеющихся.

Приемка квартиры у застройщика включает обследование качества дверей и окон:

  • Исключены ли механические дефекты — сколы, вмятины, неровности;
  • Фурнитура: ручки должны плавно и легко поворачиваться;
  • Недопустим скрип двери и другие неуместные звуки, а также физические усилия при открытии и закрытии окон и дверей;
  • Во время приемки проверяется работоспособность замка двери изнутри и снаружи.

Что делать с обнаруженными недочетами

Все дефекты и неисправности указываются в специальном дефективном акте в процессе приемки с целью устранения или выплаты неустойки. Этот документ составляется в двух экземплярах — для застройщика и для покупателя. Нужно зарегистрировать:

  1. Адрес здания, номер квартиры покупателя;
  2. Название, адрес, реквизиты фирмы-застройщика, данные руководителя компании;
  3. Полный перечень обнаруженных недочетов.

Документ должен быть подписан обеими сторонами во время процедуры приемки.

Важно! Дефективный акт следует зарегистрировать вместе с контрагентом только после полной ревизии жилья. Это позволит требовать устранения выявленных при приемке недочетов или выплаты неустойки застройщиком.

Как и где проверить юридическую чистоту застройщика

При возведении новостройки застройщик должен по первому требованию предъявлять покупателю следующую документацию:

  1. Разрешение компании на проведение строительных работ. Согласно ч. 7 ст. 51, оно должно быть подписано чиновником комитета государственного строительства или другого органа, а также мэром города;
  2. Проектную декларацию с указанием полной информации о компании-застройщике, о государственной экспертизе и разрешении на строительство. Полный перечень сведений, которые следует зарегистрировать в проектной декларации указан в ст. 19 закона 214-ФЗ. Компания должна ежемесячно и ежеквартально вносить изменения — отчет о проделанной работе.

Документы компании застройщика

Помимо документации на строительство необходимо проверить и бумаги застройщика. Их просто найти на сайте контрагента, — тогда без посещения офиса можно ознакомиться с:

  • Уставом компании;
  • Свидетельством о регистрации контрагента;
  • Свидетельством о постановке застройщика на налоговый учет;
  • Выпиской из реестра ЕГРЮЛ.

Если на сайте файлы отсутствуют, документы запрашиваются при посещении офиса компании. Верным решением станет создание копий бумаг для дальнейшей проверки.

Приемка квартиры от застройщика— процедура, требующая внимания и подготовки, выявления недостатков и недочетов, а иногда и общения с потенциальными соседями. Если Вы подтвердите приемку без должного осмотра, то впоследствии будет сложнее добиться устранения дефектов от недобросовестного застройщика. Как и другие вопросы в области приобретения помещения, приемка жилья требует внимательности и учета комплекса критериев. При сомнениях в собственных силах лучшие результаты даст обращение в специализированную компанию за профессиональной помощью в выявлении недочетов.


Петрова Светлана
Петрова Светлана Ведущий специалист.
Комментариев: 0, посмотреть обсуждение статьи
Загрузка комментариев...