Купля-продажа

Как продать квартиру с материнским капиталом

29 октября 2020 0 266

Материнский капитал – единовременная выплата, которую дает государство семьям, где рождены либо усыновлены два ребенка. Ситуации, когда можно использовать материнский капитал, прописаны в действующем законодательстве. Оно не допускает нецелевого и бесконтрольного расходования средств. Допустимое решение по обналичиванию маткапитала - приобретение или строительство жилья.

house-5264830_1920.jpg

Как выглядит материнский капитал, когда можно использовать

Материнский капитал – не денежная сумма, выдаваемая на руки, а сертификат. По достижению младшим ребенком трехлетнего возраста этот документ обналичивают, получая 500 тыс. руб., но при этом потратить семейные деньги разрешено на целевые нужды:

  1. Образование или лечение детей.
  2. Формирование накопительной части пенсии матери.
  3. Приобретение недвижимости, в том числе в ипотеку, погашение взятого кредита на дом, долевую собственность.

Большинство обладателей материнского капитала предпочитают обналичить сертификат ради улучшения жилищных условий. Этой суммой оплачивают первый взнос, проценты по кредиту. Недопустимо оплачивать за счет маткапитала пени и штрафы за просрочку платежей.

Оплата строительства деньгами из маткапитала

Чтобы потратить материнский капитал на строительство дома, при обналичивании потребуется предоставить счета подрядчиков, квитанции на необходимые материалы. Также с «материнских» денег разрешают оплатить проект, подводку сантехники и электрики на дачный участок, где построен дом, вывозить строительный мусор и т.д. Строительство дома на материнский капитал допускается только на земле, которая предназначена для возведения капитальных жилых построек. Нельзя использовать материнский капитал на строительство жилья, в котором нельзя жить круглогодично. Или же на возведение хозяйственных построек в частном домовладении. Так нельзя строить на эти деньги дачу, гараж (если только он не встроен в жилой дом), отдельно стоящие постройки для хранения садового инвентаря и содержания домашних животных. Еще нельзя пускать эти деньги на возведение «домашних гостиниц». Если частью такой «гостиницы» является квартира семьи, для нее придется построить отдельный вход. При возведении дома из маткапитала берут средства на строительство и отделку только этих помещений.

За маткапитал покупают земельный участок, на которой впоследствии будет возведен жилой дом. При этом оплачивается сертификатом как земля, на которой будет возведено здание, так и приусадебный участок. Но в дальнейшем на владельцев участка налагается запрет на заработок с привлечением этой земли.

Какое жилье покупать

Жилые помещения для покупки под маткапитал проходят проверку по ряду требований:

  1. Пригодное для жизни состояние. Покупать аварийные квартиры и здания нельзя;
  2. Наличие инженерных сетей. Необходимый минимум – электричество, источник отопления, водоснабжение в самом доме либо на участке, если речь о частном владении.
  3. Не подлежит сносу в ближайшие годы;
  4. Дополнительные требования зависят от типа жилья и долевой собственности.

При покупке имущества за семейные деньги есть возможность получить налоговый вычет. Вычет означает, что за семейный сертификат не потребуется платить подоходный налог на покупку собственности. Если семья взяла собственность за 1,5 млн, налог потребуется заплатить только на 1 млн. Чтобы получить вычет, в ФНС предоставляют соответствующие выписки и оригиналы договора.

Квартиры или их части

Покупка квартиры не нуждается в дополнительных разрешениях. Достаточно будет проверки ее состояния, выделения доли детям, а также чистоты сделки. Недопустимо выкупать за мат. капитал доли в уже имеющейся квартире у ближайших родственников – супруга, родителей либо родных братьев. На двоюродных родственников это ограничение не распространяется. Запрет введет из-за частых махинаций с жильем с целью получить маткапитал и потратить его на личные нужды.

С долевым владением квартиры все сложней – для ее покупки потребуется отделение от остальной жилплощади.

Позволят купить за сумму мат. капитала одну или две комнаты, но не 1/8 квартиры.

Комнаты

Комнаты в коммунальных квартирах люди приобретают без дополнительных сложностей. С помещениями в общежитиях подобное получится, если здание считается жилым домом. Если в документах оно указано как общежитие, приобрести в нем помещение с материнским капиталом семье не удастся.

financing-3536755_1920.jpg

Дома и доли в них

Для покупки частного дома с привлечением средств из маткапитала понадобится соответствие нормам жилого помещения. Правила в этом вопросе более демократичны, чем в случае с квартирой. Допускается кухня в отдельной постройке, печное отопление. Еще разрешено нахождение колонки с водой на участке или доступ по договору к общей на несколько домов колонке. Подобные варианты до сих пор встречаются в деревнях, дома в них считаются жилыми, поскольку иных вариантов жилья для семей, как правило, нет. С долевым владением частных домов ситуация осложнена. Чтобы органы опеки и попечительства разрешили приобрести по договору такую долю, нужно:

  1. Соответствие дома требованиям, предъявляемым к жилому помещению (дом, а не дача или времянка);
  2. Отделение доли по договору от остальной части дома и помещений общего пользования стенами;
  3. Наличие у каждого собственника доли отдельного входа с улицы. Купленный участок дома не содержит проходных комнат, в которые будет доступ у других владельцев дома.

Как реализовать покупку квартиры за маткапитал

Если покупка квартиры проводится за собственные деньги, инструкция такова:

  1. Выбрать подходящее жилье и заключить договор с отсрочкой на 3 месяца (до получения маткапитала);
  2. Обратиться в Пенсионный Фонд за разрешением обналичить маткапитал. Понадобятся документы родителей (паспорта и СНИЛСы), свидетельства о рождении детей, сертификат, договор о покупке жилья, выписки из ЕГРН и домовой книги, а также нотариально заверенное обязательство выделить детям долю;
  3. Оформить сделку. Делают это через 2-3 месяца, когда органами будут проверены все предоставленные документы и договор.

Пошаговый алгоритм реализовать сложно из-за того, что собственники не хотят ждать заключения договора 2-3 месяца. Поэтому чаще семьи берут в банке ипотеку на сумму маткапитала, а после подписания договора и покупки квартиры закрывают кредит средствами маткапитала. При ипотеке пошаговая инструкция выглядит иначе:

  1. Взять целевой займ у банка. В этом случае все документы будут оформлены при заключении договора;
  2. Оформить сделку покупки квартиры, выделить детям долю в ипотечном жилье;
  3. Обратиться в ПФР за разрешением погасить ипотеку маткапиталом. Подождать 1-2 месяцев, пока документы будут проверены.

В этом случае на проверку договора и других бумаг уходит меньше времени, ведь квартира уже есть и дети в ней снабжены долями. А целевое использование средств контролируется не только органами опеки и попечительства, но и банком. Недостаток способа в том, что за 3-4 месяца ипотеки потребуется заплатить проценты банку, немного потеряв в деньгах. Но этот подход позволит не упустить подходящий дом или участок, а еще – сэкономит время на поиске собственника, согласного ждать оформления сделки. О личном опыте человека, приобретшего квартиру за маткапитал рассказано в видео:

Проблемы продажи жилья, приобретенного за материнские деньги

Иногда семье приходится продавать жилье или землю, в которые вложены материнские деньги. Такое бывает при переезде либо желании улучшить жилищные условия, продав одну квартиру и купив взамен площадь больше или в другом районе. Чтобы продать квартиру, в которую вложены материнские деньги, родителям потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства. Сотрудники этой службы следят за соблюдением интересов несовершеннолетних. Продажа квартиры с материнским капиталом разрешается, если:

  1. Семья собралась приобретать квартиры, где будут жить дети, либо продаваемый дом не единственный и в другом уже выделены доли детям взамен утерянных.
  2. Приобретенный дом разделен на доли, детям предоставлена соответствующая по стоимости маткапиталу. Если жилье стоит 1 млн руб, детям выделяют половину, если 3 млн руб – шестую часть жилья.

Продать жилье с материнским капиталом для последующей покупки новой квартиры разрешено при оформлении сделок в один день. Иначе продажа с последующей покупкой новой квартиры запрещается ООП.

Причина жесткого контроля за сделками с недвижимостью – риск присвоения денег за квартиру (в том числе и материнского капитала) родителями с целью последующей траты на нецелевые нужды. Еще чаще всего у семьи продаваемая квартира – единственное жилье, и если последующая покупка не состоится, дети останутся на улице.

Еще органы опеки и попечительства следят на за тем, чтобы сделка улучшала условия проживания семьи, или не ухудшала их. Сложности возникнут, если планируется переезд в квартиру с меньшей площадью или отсутствием тех удобств, что присутствуют в старом жилье. В этом случае потребуется доказать целесообразность подобного переезда. А еще – увеличить долю детей в более дешевой квартире таким образом, чтобы ее размер был, как и в прошлом жилье, равен или больше сумме маткапитала.

Маткапитал – финансовое подспорье, ощутимое в регионах с дешевой недвижимостью. Использование сертификата позволит быстрей выплатить ипотеку либо купить квартиру с большей площадью, оплатить возведение либо отремонтировать построенный дом. Но перед тем как продать квартиру с материнским капиталом, потребуется получить согласие органов опеки. Сопряжена со сложностями и процедура обмена такого жилья. Причина этих трудностей – частое нарушение прав детей в прошлом при сделках с домами за средства маткапитала.

У нас была неприятная ситуация с органами опеки – отказались одобрить покупку малосемейки, так как по метражу она им не понравилась. То, что до этого мы все (я, муж и двое детей) были прописаны в общажной комнате 12 кв. м. с общей кухней и туалетом в конце коридора, никого не смутило. Благо, что в следующий раз мы попали на прием к адекватному человеку, который согласился, что «улучшение» - это «по сравнению с текущими условиями», а не по тому сферическому метражу в вакууме, который в головах у какого-то чиновника.

У нас с ними никаких проблем не возникало, хотя изначально пугали, что ситуация спорная и могут не одобрить (покупали в дачном массиве участок с благоустроенным домом, но с некоторых же станется написать, что «на дачах не живут, для этого квартиры и дома есть». Одобрили, сделку мы закрыли. А маткапитал хоть и небольшой, но с добавлением его денег у нас еще на ремонт нормальная сумма осталась.

Мы продавали квартиру, в которую был вложен маткапитал. Боялись страшно, потому что логистика абсолютно непродуманная. Ну как можно две сделки оформить одним днем, особенно если учесть, что у вторых участников с обеих сторон точно такая же ситуация (продают и покупают жилье с добавлением маткапитала). С трудом выкрутились, даже был момент, что пожалели о вложении сертификата в жилье.

Петрова Светлана
Петрова Светлана Ведущий специалист.
Комментариев: 0, посмотреть обсуждение статьи
Загрузка комментариев...