Купля-продажа

Как продать квартиру: через агентство, самому, ипотечное жилье

10 ноября 2020 0 510

Нас не учат в школе тому, как правильно продавать квартиру, поэтому собственники сталкиваются с рядом проблем, когда им надо купить или продать имущество. Рассмотрим, как продавать квартиру, на что обратить внимание: как провернуть сделку, если недвижимость ипотечная и еще не выплачена.

Лучше самостоятельно или через агентство

Многие стараются провернуть сделки с недвижимостью без риэлтора только потому, что стереотипно агентства берут большие комиссий за услуги. В сотрудничестве с агентствами недвижимости есть плюсы:

  1. В агентстве база клиентов, которые хотят купить недвижимость. То есть, через агентство больше шансов быстро найти покупателя, выгодно продать квартиру;
  2. При продаже жилья через посредника, «пыльную» работу делает риелтор: водит на просмотры, собирает выписки, справки из коммунальных служб об отсутствии долгов участвует в оформлении сделки до конца, регистрирует в Росреестре;
  3. Через агентство у продавца будет гарантия того, что его не обманут на сделке;
  4. Легче продать ипотечную квартиру или дом.

house-4780574_1920.jpg

Риелтор подскажет, как продать квартиру быстро и за желаемую сумму. Тщательно выбирайте агентство и агента, опираясь не на длительность его работы, а на результаты. Продавцу заранее рекомендуется почитать отзывы и по возможности пообщаться с клиентами этого риелтора. Комиссию оплачивает покупатель, поэтому для продавца выгоднее работать с агентством.

Вот в самостоятельной продаже плюсов намного меньше, потому что работа ложится на плечи продавца. При подаче объявления в социальных сетях и рекламных площадках будут звонить круглосуточно по любому поводу. Время нужно уделить каждому клиенту в независимости купит он квартиру или нет. На это уходит время и силы, нужно регулярно приводить людей и показывать квартиру. Перед подписанием договора необходимо собрать пакет документов по инстанциям об отсутствии задолженности. При сотрудничестве с агентством, всю работу выполняет риелтор.

При выборе брокера опирайтесь на его личные качества. Важно, чтобы с человеком было комфортно сотрудничать и обсуждать «нюансы».

Как продать квартиру без риэлтора, самостоятельно

Рассмотрим, как продать быстро квартиру без посредников. Чтобы сделка состоялась удачно, без проблем, следуйте алгоритму действий, соблюдайте правила, которыми делятся опытные риелторы. Ниже рассмотрим советы.

Оценка

Сначала, недвижимость оценивается, чтобы правильно и грамотно поставить стоимость, зависимо от состояния рынка. суммы можно помониторить на сайтах, чтобы примерно понять, сколько будет стоить ваша собственность. Например, безумно ставить 100 тыс. долларов однокомнатную квартиру в старом доме, без автономного отопления, ремонта и т.д. На оценку влияет 8 факторов:

  • общая площадь собственности, количество комнат. В среднем на рынке одно- и двухкомнатные квартиры можно приобрести по одной цене. В этом случае отталкиваться нужно от габаритов жилой площади. Также на стоимость влияет наличие или отсутствие кладовок, ниш, балконов и лоджий;
  • второй критерий - планировка. Санузел может быть совмещенный или раздельный. То же касается комнат: квартира, с раздельными комнатами будет стоить дороже, чем со смежными;
  • экстерьер, наличие инфраструктуры вокруг дома, в котором продается квартира, имеет большое значение. Дороже будет стоить недвижимость, рядом с которой есть транспортная развязка, во дворе парковка или стоянка для автомобилей. В закрытых дворах дома ещё дороже, при наличии детских садов рядом, магазинов, круглосуточных супермаркетов или аптек. На окраинах и отшибах, где рядом нет цивилизации, квартира стоит дешевле;
  • роль играет дата строительства дома. В новостройках, как правило, квартиры даже без ремонта дороже, чем «вторички» в хрущёвках. Это связано с качеством здания, новизной коммуникаций;
  • этаж, наличие лифта также играет роль в общей стоимости объекта недвижимости. Самыми дешёвыми принято считать первые и последние этажи. Есть риск ограбления, выбивания окон, разведения паразитов из подвалов или чердаков. На верхних этажах, в старых постройках, часто встречается проблема течи крыши. Из этого следует, что в середине, то есть выше второго и ниже предпоследнего этажа жилье дороже;
  • наличие ремонта, мебели. Если хозяин закончил свежий ремонт из классных строительных материалов, установил дорогую сантехнику, мебель, которая остаётся в квартире, то к средней стоимости объекта недвижимости добавляются затраты на ремонт. Покупателям лучше купить уже готовую квартиру, в которую можно сразу заехать и жить, без предварительных ремонтных работ;
  • и отметим еще один пункт - отдаленность от центра как правило, в центре города, если это крупный населённый пункт, недвижимость дороже. Чем дальше от центра – тем дешевле;
  • если объект ипотечный, дополнительно нужны справки банка. Также смотрится на наличие долга по коммунальным услугам. Нужно в ЖЭКе брать выписку.

realty-1151243_1280.png

Несмотря на все описанные факторы, каждый хозяин устанавливает такую цену, которая ему нужна.

Можно воспользоваться хитрым маркетинговым ходом – «вилкой цен». Это приём, при котором цена устанавливается дороже желаемой для того, чтобы продавец мог снизить сумму, при этом без ущерба для себя. Рассмотрим на примере: вы хотите продать квартиру за 70 тыс. долларов. На рынке ставите цену 73-75 тыс., и по мере общения с клиентами сбрасываете сумму. Это поможет завлечь покупателя и расположить его к вам как к добросовестному продавцу.

Какие нужны документы, чтобы дом продать

Собственнику придется побегать и собрать необходимые документы:

  1. Во время сделки на руках должен быть паспорт собственника квартиры и несколько копий, которые понадобятся для того, чтобы приложить их к документам у купли-продажи.
  2. Документы права собственности, которые доказывают, что вы продаёте свою приватизированную квартиру. Ипотечные бумаги, если объект кредитный.
  3. Кадастровые документы на объект недвижимости.
  4. Выписка из Росреестра, согласие дольщиков.
  5. Выписки из ЖЭКа о составе семьи и количестве членов, прописанных в продаваемой квартире.
  6. Если сделана перепланировка или достроенные лоджия или балкон, необходима справка о законности переделки.
  7. Если у собственника есть супруг или супруга необходимо согласие на продажу в том случае, если квартира приобретена в браке.
  8. Если собственник несовершеннолетнее лицо, разрешение от опекуна или органов опеки.

При подписании договора на руках должны быть не только копии, но и оригиналы каждого из вышеописанных документов.

Как рассказать о продаже квартиры

Если вы составили уже цену и готовы принимать покупателей на просмотр, о том, что вы продаёте квартиру необходимо заявить. Нужна реклама на всевозможных площадках: рекламные платформы, газеты, социальные сети, клейте объявления во дворах, рассказывайте всем друзьям и знакомым о том, что вы продаете квартиру. Для рекламы нужно сделать фотографии и полное описание квартиры с преимуществами, недостатками и особенностями. Фото делайте с высоким разрешением, при дневном освещении, чтобы видно было чётко планировку. Помните про состояние техники и мебели, если они остаются в квартире. Не стоит скрывать недостатки, их тоже указывайте в рекламе и выставляйте на фотографиях. Например, последний этаж и протекает крыша. Необходимо об этом оповестить в объявлении, но указать, что недостаток учтен в цене, чтобы покупатель понимал, что стоимость ниже из-за того, что протекает крыша.

Особенности переговоров с покупателями

Чтобы быстро и выгодно продать жилье, нужно уметь общаться с покупателями. Особенности и правила общения с людьми:

  1. После подачи объявления люди сразу начнут звонить и задавать вопросы. Рекомендуется терпеливо общаться с клиентами развеивать все их сомнения, отвечать на вопросы, даже если они нелепые.
  2. Будьте готовы, что покупатели будут просить просмотр, в любое время дня. Может, поздно вечером потому что люди работают и им никогда днём рассматривать жилье.
  3. Вы, как никто знаете преимущества и недостатки квартиры. Врать людям не стоит, все недостатки указывайте, невзначай. Расхваливайте преимущества, делайте на них акцент, чтобы покупатель видел, насколько выгодно он приобретает квартиру.
  4. Помните про «вилку» и говорите, что вы готовы уступить покупателю, но не соглашайтесь на уговоры и уловки, если у вас будут просить слишком большую скидку.

house-for-sale-4503756_1920.jpg

Часто на просмотр квартир приходит перекупщик. То есть, это не тот человек, который собирается жить в этой квартире. Это спекулянт, который её приобретет, возможно, сделает ремонт и продаст дороже. Учтите, что люди, которые зарабатывают средства таким образом, владеют силой убеждения и психологическими приемами. Чтобы не попасть на их уловки нужно чётко стоять на своей сумме до конца. Если вы не уверены в своих силах, лучше обратитесь в агентство к опытному риелтору, который продаст жилье по той стоимости, которая вам нужна.

Аванс и договори купли-продажи

Одно из средств перед сделкой – аванс, залоговая оплата. Какой-то процент от суммы, который послужит гарантом намеренности обеих сторон на подписание договора купли-продажи. При получении аванса продавец обязуется прекратить показы, снять квартиру с досок объявлений. Покупатель, оплатив начальную стоимость гарантирует тот факт, что он приобретёт жилье и внесет всю оплату.

Если вдруг одна из сторон откажется от сделки купли-продажи, она выполняет условия, которые прописываются в сделке задатка. Например, если отказывается покупатель, он не получает обратно сумму задатка. Но если же отказывается продавец, он обязан вернуть средства и, возможно оплатить неустойку, если её предполагает договор.

После этого начинается подготовка к договору купли-продажи. Покупатель подготавливает все документы, которые описаны выше, выписывает всех прописанных жителей квартиры. Покупатель в это время готовит полную сумму стоимости. Условия передачи денег оговариваются заранее.

Подписание договора купли-продажи проходит в присутствии юриста, все документы нотариально заверяются. Подписывается договор, передаются деньги под расписку. После подписания договора объект регистрируется в Росреестре.

Передача денег

Оплата покупателем вносится тремя способами, по согласию сторон:

  1. Наличными деньги передаются при свидетелях, при наличии нотариуса. Юрист и продавец должны по очереди пересчитать деньги. Хорошо, если рядом будет ультрафиолетовая лампа, на которой проверяется оригинальность купюр;
  2. Через нотариуса. В этом случае за деньги отвечает нотариус. Он берёт деньги у покупателя, по окончании подписания договора передает их продавцу;
  3. Через банковскую ячейку. Покупатель с банком заключает договор, арендует у них в сейфе ячейку. В договоре прописаны условия, по которым продавец может забрать деньги, когда сделка состоится.

Налог при продаже квартиры платит собственник. Сумма налога зависит от нескольких факторов:

  • количество продаж за год;
  • срок владения жилья.

Как продать квартиру в ипотеке

Отдельное внимание нужно уделить вопросу, как продать ипотечную квартиру. Некоторые думают, что это невозможно, но на самом деле всё не сложно. Собственник – живой человек, который приобрёл квартиру в ипотеку, платит кредит и не является должником перед банком. Он имеет право продавать свое имущество несмотря на то, что оно в кредите.

Покупателю придется оплатить продавцу ту сумму, которую он уже погасил в банке за ипотечную квартиру, взять на себя обязательств для выплаты дальнейшей ипотеки. Пригласите юриста, потому что при самостоятельной сделке можно сделать ошибки и попасть на уловки аферистов.

Схема:

  • продавец сообщает банку о намерении продать квартиру;
  • покупатель вносит задаток;
  • после подписания сделки покупатель выплачивает ипотеку (сразу или в кредит – решается между покупателем и банком).

Мы рассмотрели, как быстро продать дом, точнее квартиру без помощи агентства. Долю в квартире тоже продают на таких жен условиях, только предварительно оповестите дольщиков о намерении сделки.

Петрова Светлана
Петрова Светлана Ведущий специалист.
Комментариев: 0, посмотреть обсуждение статьи
Загрузка комментариев...