Ипотека

Рефинансирование ипотеки

30 октября 2020 0 791

Процентные ставки по ипотечным кредитам снижаются год от года. Еще в 2013 году в среднем устанавливались 16%, в 2021 таких больших процентов нет. В среднем ставка снизилась до 8.6%, по программам государственной поддержки — 5%. Разница существенная, а ипотека — долгосрочный кредит. Экономия при рефинансировании займа на новых условиях составит сотни тысяч или миллионы рублей. Но далеко не всегда перекредитование несет выгоду. Финансисты рекомендуют прибегнуть к этой процедуре при разнице в ставках в 2 процента, хотя и при 1% это принесет пользу. Если разница меньше, экономия будет слишком маленькая, а дополнительные расходы ее нивелируют. Лучший вариант определяется по конкретной ситуации.

Что такое рефинансирование ипотеки

Рефинансирование — процедура открытия нового кредита с улучшенными для клиента финансовой организации условиями.

Это целевой заем, средства которого направляются на погашение предыдущего, при этом ставка снижается, уменьшается сумма платежа за месяц.

При рефинансировании ипотеки деньги повторного кредита предназначены для погашения кредита на покупку недвижимости и через специальный счет, минуя выдачи на руки клиенту, переводятся как выплата согласно кредитному договору.

Применяются два вида банковских продуктов — для перекредитования или выкупа квартиры из залога:

  • Рефинансирование ипотеки в другом банке позволит оформить залог недвижимости с меньшей процентной ставкой, объединением нескольких займов в один с единым графиком выплат и годовыми;
  • Беззалоговый кредит для выкупа квартиры. Средствами нового займа погашается ипотека, клиент становится полноправным владельцем объекта. Но кредит удорожается, оплата по нему возможна после продажи квартиры, которая уже не в залоге.

money-167735_1920.jpg

Реструктуризация и рефинансирование

Реструктуризация и рефинансирование — отличающиеся процедуры. Цель второй — снижение долговой нагрузки на заемщика. Реструктуризация — не перекредитование ипотеки, а изменение условий договора в банке первоначального кредитования. Возможна без новых обязательств перед финансовой структурой и оформляется при ухудшении финансового положения заемщика. Невозможно перевести долг в другое учреждение или объединить кредиты.

Учитывается положение конкретного клиента, открытость, инициативность, честность. Если заемщик при невозможности погашения предыдущих обязательств прячется от банка, не отвечает на звонки и оповещения — шансы снижаются. Если же он вовремя сообщил об ухудшении ситуации в финансовом плане, возможность выплат восстановится в результате поиска удобного решения.

Реструктурировать долги банк не обязан, но пользуется таким правом для обеспечения выплат по кредиту, даже если зарплата клиента стала меньше, был сокращен, пережил затяжную болезнь и пр. Для повышения шансов следует предоставить документальное подтверждение причин невозможности дальнейших выплат по долгу.

Важно! Если банк первоначального кредита отказал в реструктуризации ипотеки, оформить там же рефинансирование невозможно. В другом же банке могут пойти навстречу.

Условия рефинансирования ипотеки

В 2021 году для повышения шансов на рефинансирование ипотеки нужно выполнить требования при заявке на нового кредитора:

  • Сумма предполагаемого кредита — не меньше величины остатка долга. Соответствующая справка выдается первым кредитором;
  • В процедуре рефинансирования участвуют три стороны, все дают согласие на сделку. Это реализуется путем передачи закладной новой организации;
  • Правильное заполнение заявки и документов из запрошенного пакета. Даже маленькая ошибка или помарка становится причиной неодобрения сделки;
  • Одобрение заявки новой структурой — обязательное требование, иначе в этой организации рефинансирование невозможно.

Рефинансирование ипотеки пошагово

Процесс мало отличается от стандартного займа, но имеет нюансы. Как сделать все правильно за 9 шагов:

  1. Сбор документов после выбора организации и программы;
  2. Подача заявки, оформленной по образцу конкретной организации;
  3. Ожидание решения кредитора. Это редко занимает много времени — 2-5 дней, а то и полчаса. Если быстро пришел отказ, попытайтесь установить причину. Для отрицательного ответа в стандартной ситуации нужно больше времени, и, если пришел слишком скоро — возможно, в документы закралась ошибка или неточность;
  4. При положительном решении обратитесь к имеющемуся кредитору и уведомите о намерении досрочного погашения задолженности. Там выдадут справку о состоянии кредита, а также реквизиты для перевода средств;
  5. Новый банк требует прохождение процедуры оценки недвижимости, даже в случае наличия заключения по первому займу. Придется воспользоваться услугами оценщика и получить заключение;
  6. Подписание договора с вторым учреждением. Оплачивается обязательная страховка, если текущий страховщик не аккредитован в этом банке;
  7. Погашение первоначального долга путём перевода новым банком средств на реквизиты старого;
  8. Получение закладной и справки о полном погашении кредита в офисе первого кредитора. Закладная содержит отметку о передаче документа новой структуре;
  9. Регистрация договора и фиксация смены кредитора в Росреестре.

Важно! При целевом кредите рефинансирования средства поступают на счет предыдущего кредитора, минуя руки заемщика. Потратить деньги не по назначению невозможно.

Документы

Ипотека во время оформления рефинансирования считается необеспеченной, а это занимает до 4 месяцев. В этот период придется выплачивать повышенную ставку. Чем грамотнее заполнены и составлены бумаги, и чем полнее пакет, а стаж работы на одном месте больше — тем быстрее процесс будет завершен.

Понадобится:

  • Письменная или электронная заявка — с использованием бланка и образца банка;
  • Гражданский паспорт;
  • Нотариально заверенное согласие супруга на сделку;
  • Справка о доходах — 2-НДФЛ или заполненная по представленной банком форме с печатью и подписью работодателя. Указываются и документально подтверждаются и другие источники дохода при наличии. Возможно, понадобится принести выписку с лицевого счета, подтвердить стаж;
  • Подтверждение занятости. Для этого предоставляется трудовой договор или книжка в случае, если в этом банке не оформлена зарплатная карта;
  • ИНН, СНИЛС. В большинстве организаций достаточно одной из этих бумаг;
  • Документация по рефинансируемому кредиту или по с нескольким, объединяемым в один.

Важно! Без подтверждения дохода в размере, минимум в 2 раза превышающего ежемесячные выплаты, банк откажет в рефинансировании. Также сложно получить одобрение при недостаточном стаже работы на последнем месте.

Если кредитной организации хватит этого пакета, 3-5 рабочих дней понадобится для проверки и решения. При одобрении перекредитования ипотеки запускается процедура на 3-4 месяца. Первоначальный кредитор бывает недоволен таким выбором клиента, так как теряет часть прибыли. При закрытии этого вопроса, появится требование собрать бумаги на саму квартиру:

  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт;
  • подтверждение отсутствия коммунальной задолженности;
  • выписка и домовой книги.

При предоставлении банку запрошенной документации и принятии положительного решения средства в обход выдачи клиенту на руки будут сразу перечислены на предоставленные реквизиты, чтобы погасить рефинансируемый долг. Справка о закрытии предыдущих кредитных обязательств выдается в течение 28 дней или быстрее за дополнительную плату.

Внимание! Смена залогодержателя по правилам учреждений может иметь отличия. В некоторых банках нужно самостоятельно забрать закладную, другие требуют обязательного страхования квартиры под залогом, титульного, самого заемщика.

После прохождения этих этапов приступайте к выплате процентов по новому, выгодному договору.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки

Выгода перекредитования ипотечного кредита зависит от конкретных условий. Это хороший выход из сложной финансовой ситуации, когда:

  • рефинансирующий банк предлагает ставку ниже, чем на 1 процент первоначальной;
  • заемщик не погашает обязательства по прежнему договору в силу изменившихся финансовых условий;
  • при оформлении ипотеки в валюте до 2015 г.;
  • если прежняя организация — маленький банк, не предоставляет удобного обслуживания для клиентов, например, мало отделений, нет интернет-банкинга, недостаточно банкоматов.

Невыгодно прибегать к перекредитованию займа на покупку недвижимости, если договор заключен недавно, а ставки по нему средние по рынку. В этом случае рефинансирование не даст значимого эффекта, а сопутствующие траты "съедят" и минимальную пользу.

Внимание! Обязательное условие — придется воспользоваться платными услугами: вызвать оценщика, получить выписки, оплатить страховку. Это суммируется в ощутимые дополнительные траты.

Преимущества

Перекредитование ипотеки — способ снизить долговую нагрузку по ипотеке. Преимущества решения:

  • Уменьшение ежемесячных выплат. Выбирается новый срок кредитования. Если больше предыдущего, соответственно, снизятся выплаты по ипотеке в соответствии с изменившимся положением. Однако при малом отличии новой ставки в сравнении с первоначальной, в таком варианте увеличивается переплата;
  • При другой схеме — с сохранением суммы ежемесячных платежей и сокращением срока договора — уменьшается переплата;
  • Снятие обременения с квартиры в случае использования потребительского кредита для погашения ипотеки в другом банке. Банки предоставляют нецелевой займ для перекрытия предыдущих. Квартира на полученные средства выкупается, и клиент может продать недвижимость для погашения новых долговых обязательств, сдать в аренду и выполнить другие действия как полноправный владелец;
  • Очевидная выгода для валютных заемщиков. Резкий скачок курса на рубеже 2014-2015 годов удорожил валютную ипотеку, и сразу клиенты оказались в затрудненной финансовой ситуации даже при сохранении суммы дохода в рублях на предыдущем уровне. Не все банки согласятся рефинансировать с изменением валюты, но Газпромбанк и некоторые другие организации предлагают такой выход;
  • Объединение нескольких кредитов в один новый с единым ежемесячным платежом и годовой ставкой;
  • Улучшение обслуживания. Далеко не все кредитные организации предоставляют интернет-банкинг. Приходится лично идти в отделения, к терминалам, банкоматам для совершения платежа. С банком Тинькофф, Сбербанком, Газпромбанком и другими структурами об этих неудобствах возможно забыть и платить через онлайн-сервисы и мобильные приложения.

Окончательная стоимость страховок зависит не только от региона. Некоторые страховщики позволят не переоформлять при смене выгодоприобретателя, но такие уступки встречаются редко.

Недостатки

Не всегда рефинансирование кредита ипотечного — однозначно выгодный вариант. При аннуитетном типе рекомендуется прибегать к перекредитованию только в первой половине действия срока договора, когда еще не выплачена основная часть процентов. Второй недостаток — требования новых новые расходов на:

  • услуги оценщика и получение экспертного заключения;
  • нотариуса для заверения согласия супруга;
  • выписки и справки;
  • для регистрации обременения понадобится выплатить государственную пошлину;
  • страхование как объекта недвижимости, так и здоровья и жизни клиента составляет львиную долю дополнительных расходов;
  • переплата при продлении сроков.

Придется пройти этапы ипотечного кредита с самого начала. Банк отказывает в рефинансировании ипотеки после проведённых манипуляций. Причем причины отказа не озвучиваются, критерии решения непрозрачные и применяются согласно внутренней политике организаций. Очевидно, если доход клиента сильно снизился за время действия ипотеки, шансы на перекредитование ипотеки снижаются. Решение принимается по конкретной ситуации, общих правил не существует.

Где лучше рефинансировать ипотеку

house-finance-4503755_1920.jpg

Это по сути, обычный кредит, со своей спецификой. Поэтому программы рефинансирования предлагаются многими кредитными организациями. При выборе изучите доступные предложения, воспользуйтесь ипотечным калькулятором для определения конечных ставок, ежемесячных платежей, суммы переплаты с интересующими критериями. Имеет смысл попытать счастья в организациях, у которых финансово наиболее выгодное предложение. Если придет отказ в рефинансировании — обратиться к следующим по списку банкам.

Ипотечные калькуляторы на специализированных интернет-ресурсах помогут сравнить суммы с учетом стоимости квартиры в залоге, первого платежа, срока договора, суммы самого кредита. Для примера, платежи в месяц при займе 1.5 млн. рублей, стоимостью жилья 4 млн. рублей и сроком на 20 лет по процедуре рефинансирования и с минимальной ставкой банков по этому конкретному продукту:

  • Росбанк — 10 912 рублей;
  • Альфа-Банк — 12 537 рублей;
  • Сбербанк — 12 453 рублей;
  • ТКБ — 11 175 рублей;
  • Райффайзенбанк — 12 537 рублей;
  • ДОМ.РФ — 12 176 рублей;
  • Газпромбанк — 12 828 рублей;
  • Промсвязьбанк — 13 017 рублей;
  • ВТБ — 11 992 рублей;
  • Алеф-Банк — 12 176 рублей;
  • Банк Жилищного Финансирования — 12 176 рублей;
  • Интерпромбанк — 12 176 рублей;
  • Ростфинанс — 12 176 рублей;
  • Уралсиб — 13 486 рублей;
  • Азиатско-Тихоокеанский — 12 176 рублей;
  • Открытие — 12 361 рублей.

Государственные программы позволят уменьшить ставку, они предоставляются многодетным и молодым семьям, военным, госслужащим и другим категориям граждан.

Внимание! Кроме федеральных, разработаны региональные программы помощи льготникам, эти вопросы проясните при подборе банка для увеличения выгоды.

При одинаковых условиях перекредитование в крупной структуре будет надежнее, чем в маленькой.

Рефинансирование ипотечного кредита — процедура, аналогичная оформлению первого кредита, с небольшими отличиями. Тут важно в избежание отказа оформлять документы без ошибок и помарок, проверять отметки и записи перед подачей в банк. Получив одобрение первого учреждения на запуск рефинансирования ипотеки, определите дальнейшие действия совместно с первым кредитором и следуйте плану. Если в перекредитовании отказано, рекомендуется обратиться к менеджеру из первого банка для реструктуризации, предоставления кредитных каникул или другого решения по выходу из сложной ситуации.

give-5242150_1920.jpg

Комментариев: 0, посмотреть обсуждение статьи
Загрузка комментариев...