Ипотека

Ипотека без первоначального взноса

28 ноября 2020 0 1065

Ипотека – целевой кредит, выдаваемый банками для приобретения дома или на его строительство. Большинство ипотечных программ подразумевает использование первоначального взноса. Если денег у заемщика на него нет, придется тратить время на поиск подходящей кредитной программы. Либо искать иные способы получить средства на первый взнос. У банков есть причины предпочитать ипотечников с первоначальными взносами клиентам, не имеющих суммы для первого платежа.

О важности первоначального взноса

Ипотека на строительство дома или готовую постройку подразумевает вложение 10-90% нужной суммы сразу при заключении договора. Оставшуюся часть денег заемщик выплачивает в течение нескольких месяцев либо лет. На первый взнос большинство клиентов копит несколько лет, еще есть способ получать деньги за продажу старой квартиры и вкладывать их в приобретение новой. Без первоначального взноса банки кредит дают неохотно по трем причинам:

  1. Наличие первоначального вклада – показатель состоятельности человека, его финансовой грамотности и дисциплины. Особенно если средства на первый взнос по кредиту были накоплены, а не получены от продажи другого имущества.
  2. Первый взнос - признак серьезности его намерений. Человек, вложивший в недвижимость миллион рублей, сделает все для выплаты кредита, чтобы стать полноправным владельцем жилплощади.
  3. Защита банка от колебаний цен на рынке недвижимости. Если заемщик перестает платить кредит, ипотечное имущество забирает банк. Чтобы вернуть свои деньги, финансовой организации потребуется продать квартиру. Если она стала дешевле, а заемщик отказался от ипотеки после полугода платежей, без его первоначального взноса по кредиту банк понесет убытки.

Третья причина – основная. Финансовые организации хотят защитить свои риски, первый взнос – своеобразный залог и страховка на случай невыплаты заемщиком кредита и падения цен на рынке недвижимости.

money-2696234_1920.jpg

Что нужно для одобрения ипотеки

Без первоначального взноса ипотека или с ним, для ее одобрения заемщику потребуются документы:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Справка с места трудоустройства о сроке работы и размере зарплаты.
  3. Согласие супруга или супруги на ипотеку, если заемщик состоит в браке.

Пригодятся при кредитовании и другие документы: информация о состоянии здоровья, выписки с банковского счета о размере накоплений. Предоставляет их заемщик по желанию, на основании полученной информации банк снижает либо повышает процентную ставку по ипотеке. Справка о здоровье избавляет от переплат по страховке, банковский счет доказывает состоятельность и способность выплачивать ипотеку при временной потере работы.

Еще при ипотечном кредитовании учитывается история прошлых займов. Документы о них не понадобятся – данные находятся в общей банковской системе «бюро кредитных историй», выдается по запросу организации.

Плохая кредитная история становится причиной отказа в ипотеке на дом или квартиру, а также поводом для завышения банком процентной ставки по кредиту.

Альтернативы первому взносу

В поисках информации о том, какие банки дают ипотеку без первоначального взноса, заемщики могут найти только одну организацию – ПромСвязьБанк. Еще есть небольшие региональные банки, и финансовые организации, принадлежащие самим застройщикам.

Перед тем как взять ипотеку без первоначального взноса у таких финансовых учреждений, стоит поискать варианты получения первоначального взноса другими путями. Причина – худшие условия и завышенные требования, из-за которых брать кредит на строительство менее выгодно, чем накопить на первый взнос или получить деньги другими путями.

Государственные программы

На поддержку государства имеют право:

  • молодые семьи и специалисты;
  • военные;
  • матери 2 детей (программа «материнский капитал»).

Чтобы участвовать в этих программах, потребуется соблюсти ряд условий. Рассмотрим все три варианта.

Молодыми семьями считаются зарегистрированные в ЗАГСе пары, где и мужчина, и женщина не достигли 35 лет. Такие семьи имеют право получить от государства 30% или 35% стоимости квартиры или строительства дома. Но с соблюдением ряда условий:

  1. Семья признана нуждающейся: у них отсутствует недвижимое имущество, либо площадь по документам меньше, чем положено по нормативу. Нормативы устанавливаются на региональном уровне. Так в Москве минимум на человека – 12 м., а в Крыму – 10 м. Если жилье семьи находится в другом регионе, оценивается его соответствие нормам по правилам того региона, а не области, где пара планирует купить квартиру или начать строительство.
  2. Получение субсидии проводится в то время, когда муж и жена младше 35 лет. Если до пары дошла очередь через 5 лет после постановки на учет, но чей-то возраст превысил планку в 35 лет – получить по программе жилье невозможно.
  3. Государство выплачивает 30% от стоимости недвижимости или строительства парам без детей. И 35% стоимости - молодым семьям с ребенком. Но при этом сумма выплаты не может превышать 600 тыс. руб.

Для молодых специалистов предусмотрены похожие условия:

  • возраст не старше 35 лет как при постановке на учет, так и на момент наступления очереди на получение субсидии;
  • нуждаемость в улучшении жилищных условий;
  • стаж работы по специальности не менее 3 лет.

Преимущества таких программ – льготные условия кредитования в большинстве банков и получение денег на первоначальный взнос у государства. Недостаток – большое количество желающих воспользоваться условиями программы, необходимость подавать документы в инстанции. Своей очереди многие не дожидаются, их снимают с учета по достижению 35 лет.

Росвоенипотека – еще одно место, где можно получить средства на первоначальный ипотечный взнос. Особенность этой организации в том, что подать документы в нее могут только военнослужащие, которые проработали на вооруженные силы РФ не менее 3 лет.

Особенность этой господдержки в том, что государство дает за военнослужащего не только первый взнос, но и совершает дальнейшие платежи до полной выплаты ипотеки. Но сумма поддержки не может превышать 2,2 миллиона руб.

 

Еще для обращения в Росвоенипотеку военнослужащий должен нуждаться в улучшении жилищных условий. На одобрение ипотеки выше шанс у человека с безупречным послужным списком, добросовестно выполняющего свои обязанности.

Материнский капитал получают при достижении вторым ребенком 3-летнего возраста. Существуют ограничения по тратам маткапитала: сертификатом можно заплатить за обучение ребенка, пустить его на формирование накопительной части пенсии матери, а еще – использовать для погашения ипотеки, в том числе в качестве вступительного взноса.

Размер материнского капитала – 0,5 миллиона руб. Эту сумму можно использовать в качестве первоначального взноса, если соблюсти требования:

  1. Оформить в квартире доли для детей. Размер доли должен соответствовать части маткапитала в общей стоимости квартиры. Если недвижимость или ее строительство стоит 2 миллиона рублей, детям потребуется выделить ее четверть или большую часть.
  2. Удастся получить одобрение органов опеки и попечительства. Задача этой службы – контролировать соблюдение прав и интересов несовершеннолетних. Если квартира, которую собираются купить родители, не соответствует нормам площади на семью или в ней нет необходимых удобств, ООП отказывают в выдаче разрешения на покупку такого жилья за средства материнского капитала.

От банка зависит, дают ли заемщику возможность оплатить первый взнос маткапиталом. Большинство финансовых организаций работают с сертификатами маткапитала, но у некоторых банков такая возможность все еще отсутствует.

Банковские акции и бонусные предложения

Как без первоначального взноса взять ипотеку, подсказывают в банках, сотрудничающих с застройщиками. В таких компаниях проходят акции для привлечения средств на возведение дома и будущих владельцев недвижимости. При этом:

  1. Заемщик рискует сильней: нет гарантий, что застройщику удастся построить дом и сдать его к сроку;
  2. Банк не несет ответственность за деятельность застройщика – оставшись без квартиры по вине последнего, заемщику придется выплачивать задолженность финансовому учреждению, ведь банк на этапе заключения договора выплачивает застройщику деньги за несуществующую квартиру;
  3. Выбор ограничен, доступен один недвижимый объект или несколько комплексов от одного застройщика в непрестижных и неудобных районах.

Взять ипотеку по таким программам рискованно, поэтому перед заключением договора лучше изучить не только сами документы, но и сведения о застройщике. Если фирма работает более семи лет, достроила и успешно в указанный срок сдала несколько объектов – такой застройщик подведет с меньшей вероятностью, чем фирма возникшая «вчера» и предлагающая жилье в первом возводимом объекте.

house-4516176_1920.jpg

Залог вместо первого взноса

Перед тем как без первоначального взноса взять ипотеку, стоит задуматься о залоге. Залог – это недвижимое или движимое имущество заемщика, которое временно передается в собственность банка и остается у кредитора на срок выплаты долга. При ипотеке доступно кредитование под залог недвижимости, другие виды страховых взносов банки рассматривают редко. И не говорят всем клиентам, можно ли в качестве залога предоставить ценные бумаги, автомобиль или дорогие ювелирные изделия. Причина не в нежелании связываться с такими предметами, как считают многие, а в редкости подобных решений.

Ведь по закону залог передается в собственность банка на весь срок действия договора. С недвижимостью ситуация ограничивается передачей банковским сотрудникам документов на недвижимое имущество, а с машиной или ценностями потребуется передавать в организацию сами ценности.

Потребительский кредит или займ у частных лиц

Этот способ сработает только в городах с дешевой недвижимостью: на первый платеж за квартиру в Москве или Санкт-Петербурге суммы нецелевого кредита не хватит. Размер потребительского кредита – около 200-500 тыс. руб., рамки по сумме и срокам устанавливаются банком и зависят от платежеспособности клиента, его истории кредитов и рисков банка.

Часть кредиторов специально разработала программу «кредит на первый взнос». У ряда организаций такой кредит разрешается только при условии взятия ипотеки в этом же банке. Перед тем как получить кредит, будущему плательщику предстоит определиться со своей платежеспособностью. Ведь с учетом взятой ипотеки у него будет 2 кредита, по которым ежемесячно потребуется вносить платежи и выплачивать процентную ставку.

Еще один вариант – взять деньги в долг у родственников или знакомых. Поскольку большинство людей не рискует занять большую сумму «под честное слово», целесообразно писать расписки или заключать договор займа. Последний потребуется заверить у нотариуса, юридической силы у него больше, чем у расписки. При его наличии у должника могут взыскивать сумму займа принудительно, удерживая с зарплаты или даже конфисковывая имущество по решению суда. Поэтому на юридическое оформление идут те заемщики, у которых нет возможности взять в долг у ближайших родственников.

Услуги от застройщика: займ или ипотека

Такие услуги предоставляют крупные застройщики, у которых есть средства для легального оформления собственного банка. Процедура оформления ипотеки у них ничем не отличается от аналогичной в любом банке. Недостаток метода в том, что его применяют для реализации жилья в процессе строительства. Если застройщик окажется мошенником, клиент рискует не увидеть как квартиры, так и вложенных денег.

Проверенные компании реализуют такую схему для продажи квартир, которые не заинтересовали других клиентов. Это может быть жилье в отдалении от транспортных узлов, рядом с кладбищем либо свалкой. Такие варианты привлекают заемщиков, которые согласны на любую квартиру, поскольку срочно нуждаются в жилье и не имеют достаточно средств на приобретение более престижного варианта.

Не самый легальный вариант

Часто используется завышение стоимости квартиры. При цене жилья в 1,5 миллиона рублей клиент договаривается с продавцом о завышении цены при экспертизе жилья и написании расписки в том, что часть суммы была передана в качестве первого взноса. Метод сомнительный по двум причинам:

  1. Банк проводит свою оценку недвижимости. Если заподозрят завышение цены при сделке – сделают запрос в налоговую. Это приведет к обнаружению подлога и последующему преследованию за нарушение УК РФ.
  2. Продавцы опасаются таких сделок, поскольку не хотят проблем. Ведь завышение цены – это не только уголовная статья, но и риск лишиться якобы внесенного клиентом «первоначального платежа» при расторжении сделки.

Такие схемы проворачивают некоторые риэлторские агентства, имеющие «своих» людей в банках. Проблема в том, что сотрудничество с мошенниками ставит под угрозу действительность сделки, а значит – и средства заемщика. Не стоит портить кредитную историю и статистику приводов статьей за мошенничество и подлог.

Вдвойне рискованно делать подобное, когда в сделку вовлечено государство. При попытке мошенничества клиент лишается поддержки: его сертификаты и бонусы будут аннулированы, ипотеку не одобрят, поэтому средства на недвижимость придется искать самостоятельно. И копить несколько лет вместо того чтобы жить в квартире, оформленной в «чистую» ипотеку.

wallet-2125548_1920.jpg

Риски заемщика и сложности с ипотекой без ПВ

Ипотека без первоначального взноса обладает единственным преимуществом – отсутствием необходимости собирать деньги на первый платеж для банка. Нивелируется это преимущество рядом недостатков:

  1. Более высокая процентная ставка, чем при ипотеке с обеспечением.
  2. Риск потерять не только ипотечное жилье, но и залог при использовании такового.
  3. Вероятность повестись на заманчивое предложение недобросовестного застройщика и стать жертвой мошеннической схемы.
  4. Необходимость ждать несколько лет очередь по различным видам социальной ипотеки.
  5. Сложности с дальнейшей продажей или обменом квартиры, которая куплена с привлечением средств маткапитала.

Из-за этих рисков большинство заемщиков предпочитает копить несколько лет на первый взнос. Популярностью пользуются схемы займа у частных лиц под расписку (друзей или родственников), а также взятие кредита на первый взнос.

Самым плохим вариантом является завышение цены на недвижимость. Банками такие схемы расцениваются, как попытка мошенничества, поэтому если заемщика уличат в завышении цены – откажут в обслуживании. Причем не только в этом банке: информация станет доступна другим организациям благодаря бюро кредитных историй.


Иванов Иван
Иванов Иван Ведущий специалист и аналитик.
Комментариев: 0, посмотреть обсуждение статьи
Загрузка комментариев...