Инвестирование

Как инвестировать в недвижимость

06 января 2021 0 42

Инвестирование в недвижимость считается прибыльным, ведь квартиры не теряют цену, даже наоборот. Считается, что при инвестиции риск потерять такой актив меньше, чем при вложении в ценные бумаги либо при хранении денег на банковском вкладе. Еще многие используют помещения в качестве источника пассивного дохода, сдавая их в посуточную либо помесячную аренду.

Перед тем как инвестировать в недвижимость, придется научиться оценивать ситуацию на этом рынке и прогнозировать ее изменение в ближайшие годы. Правило касается тех, кто предпочитает зарабатывать на краткосрочных вложениях, покупая жилье со скидкой и продавая через несколько месяцев по рыночной стоимости.

Причины популярности инвестиций в недвижимость

Статистика ВЦИОМ показывает, что около 20% населения СНГ при наличии свободных денег предпочитает инвестировать их в недвижимость. Есть несколько причин такого подхода:

  1. Денежные накопления, хранимые дома, со временем обесцениваются. Аналогичная судьба ждет и банковские вклады, ведь за последние 3 года проценты по депозитам снизились до 4-7% годовых. Ощутимой прибыли такое инвестирование уже не приносит, а риск потери в случае банкротства финансовой организации окончательно отпугивает потенциальных от хранения денег на счетах. Недвижимость отличается постоянной ценой, является материальным активом.
  2. Для входа на рынок недвижимости не потребуется обучения, аттестации, стартового капитала больших размеров. На жилищную ипотеку вправе рассчитывать человек со средним доходом, а при наличии накоплений появляется возможность найти помещение в нужной ценовой категории. Если денег много, появляется возможность вложить средства в несколько объектов, чтобы в будущем продать их или заработать на передаче внаем.
  3. Квартиры и дома технически не являются предметом роскоши. При любых обстоятельствах у людей возникает потребность в съеме или покупке жилья. Если ювелирные изделия, автомобили и ценные бумаги приобретают вне кризисных периодов, то арендовать жилье, расширяться и переезжать семьи продолжают всегда. Без клиентов владелец помещения остаться не рискует, если цена аренды или продажи соответствует текущим рыночным условиям.

Внешне любой инвестиционный проект на рынке недвижимости обещает высокую доходность, но и при таких вложениях есть риск потерять часть денег. А при неблагоприятных обстоятельствах – всю вложенную сумму, если речь идет об участии в долевом строительстве. Если человек инвестирующий деньги в жилье, собирается превратить в будущем это дело в источник своего дохода, придется учиться и учитывать все нюансы. В том числе изменения в законодательстве.

analysis-1841158_1920.jpg

Нововведения в 2020 г

Большинство изменений в действующем законодательстве касается новостроек. Вложения в них считались прибыльным мероприятием, поскольку на стадии котлована помещения в будущем доме стоили на 30-50% ниже, чем при вводе комплекса в эксплуатацию. Проблема таких вложений заключалась в риске потерять все средства при заморозке стройки.

В 2019 г. был принят закон 214-ФЗ, который устанавливал новые правила долевого строительства. В соответствии с этими правилами застройщиков обязали работать по правилам проектного строительства. Расчеты при этом проводятся через эскроу-счета, что снижает риск потери инвестиций.

Принцип проектного строительства таков:

  1. Застройщик начинает возведение фундамента и одновременно запускает продажу недвижимости в будущем доме.
  2. Люди делают инвестиционный вклад на эскроу-счет. Такой счет позволяет получать сумму с него только после того, как оплачиваемый инвестором объект регистрируется в ЕГРН на его имя.
  3. Застройщик в этом же банке оформляет получение кредита для завершения строительства.
  4. После возведения дома и регистрации права собственности на законных владельцев у застройщика появляется доступ к эскроу-счетам. Часть этой суммы идет на погашение банковского займа, остатки составляют прибыль компании.

Как правильно пользоваться эскроу-счетом, рассказывает агент банка. Он же объясняет, что у застройщика не будет доступа к деньгам до выполнения обязательств по инвестиции. При этом сам инвестор не сможет забрать вложенное. Сделать это разрешают только при банкротстве застройщика и его отказе выполнять обязательства по договору. Такая ситуация приводит к отмене сделки.

Использование эскроу-счетов минимизирует риск финансовых потерь при участии в строительстве недвижимости.

Ведь сумма, вложенная в инвестиционный проект, возвращается к застройщику. Потери при этом составляют 2-3% в год из-за инфляции и расходы на оплату эскроу-счета.

Есть у нового ФЗ недостаток – инвестировать в недвижимость на этапе котлована невыгодно. Ведь разница в цене между будущим и готовым объектом составит 10%. Поскольку строительство длится несколько лет, большинству вкладчиков выгодней заплатить за готовый объект, которую на протяжении 3 лет сдают в аренду, получая дивиденды.

Действие закона распространяется и на «условно жилую» недвижимость – апартаменты. Под ФЗ не попадают готовые на 30% объекты, чье строительство начато в период до 1 июля 2019 г.

Принятие ФЗ-214 привело к уходу небольших девелоперов и временному сокращению строительства. Ситуацию выровняло решение Центробанка снизить процентные ставки по ипотечным кредитам как на строительство недвижимости, так и на ее приобретение.

Рентабельность вложений в недвижимость на территории РФ

В России есть два способа заработать на недвижимости – аренда и перепродажа по увеличенной цене. При этом аренда допускается как посуточная, так и на месяцы или годы. Перепродажа выгодней, если увеличить привлекательность квартиры ремонтом, перепланировкой, переводом из нежилого фонда в жилой.

Заработок разными методами предполагает различие в сроках окупаемости. Перепродажа доли в новостройке, купленной на этапе котлована, приводит к возврату средств и получению прибыли через 3-5 лет после вложений. Перед тем как заработать на аренде, владельцу потребуется окупить потраченный капитал. На это уйдет от 8 до 20 лет, по истечении этого срока покупка начнет приносить чистую прибыль. Но при сдаче у владельца сохранится недвижимость, при перепродаже которой в будущем он получит капитал сделки в качестве прибыли.

key-2114044_1920.jpg

Вкладывать капитал в недвижимость для будущей перепродажи рискованно, но и выгодней, чем проводить покупку квартиру под сдачу. На этапе котлована недвижимый объект стоит на 20-30% дешевле, но участие в таких проектах всего было сопряжено с высоким риском. Если стройка идет по новому ФЗ, заработать на продаже удастся не более 10%. Через 5-7 лет стоимость жилья в районе становится высокой, если сектор развивается, появляется новая инфраструктура и жить в квартале становится удобно. Но не исключен и другой вариант: поблизости организуют свалку или завод, прокладывают скоростную трассу, что приводит к снижению спроса на квартиры в новостройке. Такой актив теряет цену.

Недвижимый объект приобретает высокую цену со временем, но нельзя забывать о среднегодовой инфляции, чей размер составляет 3%. Если стоимость квартиры увеличилась на 4%, на деле она поднялась в цене на 1%. Инвестиция в такую перепродажу невыгодна, поскольку прибыль с продажи квартиры за 1 млн. руб, составит 10 тыс. руб. На рекламу, походы по инстанциям и показ жилья уйдет больше денежных сил и времени. Поэтому люди предпочитают либо продавать квартиры с инвестированием на стадии застройки, либо ждать повышения стоимости из-за изменения престижности района.

Доход от сдачи собственности в аренду

Аналитики ЦИАН ежегодно отмечают, что денежный доход от сдачи квартиры выше, чем при хранении средств на депозитном вкладе в банке. В 2020 г. ставка Центробанка снизилась, что привело к уменьшению процентных выплат по банковским вкладам. Это обстоятельство усилило интерес к инвестированию в рынок аренды недвижимости.

Отмечено несколько обстоятельств, которые придется принять во внимание для получения дохода:

  • сдавать недвижимое имущество выгодней не в Москве, а в провинции. Спросом пользуются квартиры и комнаты в региональных центрах, а также в городах с развитой промышленностью либо наличием высших и средних специальных учебных заведений. Так квартира в Астрахани окупится за 10 лет, доходность аренды составит 10% годовых. Московская квартира принесет владельцу 5,5% годовых, сроки окупаемости составят 2-3 десятилетия;
  • краткосрочная аренда по доходности прибыльней долгосрочной. Многое зависит от сезонности. Так жилье, предназначенное для посуточной сдачи в курортном городе, приносит больше дохода в период действия курортов. Для жилья на берегу Черного Моря это лето, для поселков возле горнолыжных трасс – зима. Зная о сезонном спросе на такое жилье, владельцы предпочитают сдавать его в сезон посуточно, а в остальное время – долгосрочно по сниженной цене, чтобы квартира не простаивала и приносила прибыль;
  • на доходность влияет местоположение квартиры. Спросом пользуется недвижимость в центре города. Доходными считаются квартиры в районах новых, но уже обладающих развитой инфраструктурой. Потенциальных арендаторов интересует наличие транспортной развязки рядом, близость и доступность дошкольных образовательных учреждений и школы, а также нюансы расположения поликлиник и больниц в некоторых случаях.

По оценке аналитиков ЦИАН, доход приносят квартиры небольшой площади – однушки и студии. Современные семьи небольшие, поэтому жилье с 3-5 комнатами спросом не пользуется. Владельцы таких квартир предпочитают сдавать их покомнатно, поскольку так проще найти съемщиков: рабочих, студентов, командировочных.

Апартаменты, их отличие от квартир

Формулировка «апартаменты» для жителей СНГ оставалась непонятной на протяжении 3-5 лет. Российское законодательство установило, что апартаментами называют жилые номера в гостинице, чья площадь не менее 40 м. Комнат в них 2 или больше, есть отдельная кухня. Статуса жилых домов у них нет, прописаться на такой жилплощади нельзя. Апартаменты делятся на 2 категории:

  • сервисные. За обслуживание номеров в них отвечает управляющая компания;
  • не сервисные. Обслуживания в таком жилье нет. По свойствам такие апартаменты аналогичны квартирам, но построены на участке, недоступном для оформления регистрации по месту жительства.

Коммерческое преимущество апартаментов для инвестиций – низкая стоимость по сравнению с квартирами: недвижимость в «нежилом» здании стоит на 15-20% дешевле квартиры аналогичного класса. Основой для апартаментов служат промышленные здания, этажи бизнес-центров, отдельные комплексы. Стандарты строительства для коммерческого жилья ниже, чем для квартир, предназначенных для постоянного проживания, поэтому итоговая стоимость апартаментов снижена.

Сервисные апартаменты интересуют тех, кто изначально планировали инвестирование для того, чтобы сдавать недвижимость. При покупке такого жилья для заработка на нем заключается договор с УК. За процент от арендной платы компания самостоятельно ищет постояльцев в номера и обслуживает их. Также по договору управляющая компания отвечает за сохранность имущества в сервисных апартаментах, переданных в ее ведение по договору. Такой вариант подходит для инвесторов, которые планируют получать арендную плату с нескольких объектов одновременно. Самостоятельно разбираться с арендаторами при таком подходе времени не хватает.

У апартаментов есть ряд недостатков:

  1. На них не распространяется действие жилищного законодательства. Шумных соседей не получится урезонить и заставить прекратить гулянку. А еще – оплата коммунальных услуг у владельцев «коммерческих» квартир выше.
  2. При покупке и продаже апартаментов нельзя получить имущественный вычет – освобождение от уплаты налогов за часть суммы сделки.
  3. Нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную прописку в некоторых комплексах. Даже с такой регистрацией сложно прикрепиться к местной поликлинике или отдать ребенка в расположенную рядом школу.

Также для владельцев апартаментов установлена повышенная налоговая ставка. Она составляет 0,5% в год для владельцев недвижимости в комплексе гостиничного типа и 2% - для собственников метров в коммерческом комплексе или административном здании.

Риски инвестора и сопутствующие расходы

Помимо снижения стоимости квартир из-за построенной рядом свалки или трассы, инвестор рискует столкнуться и с другими проблемами:

  1. Недобросовестные арендаторы. Порча и хищение имущества преследуются по закону, но свершение таких действий придется доказывать в суде. Если квартира сдавалась неофициально – компенсацию получить не выйдет. Поэтому арендодатели предпочитают работать по договорам, которые регистрируются в Росреестре. Такой подход снижает доход из-за необходимости платить налоги, но освобождает от проблем и затрат, если арендаторы затопят соседей снизу или сломают холодильник.
  2. Потери дохода при срочной продаже жилья. Если деньги понадобились «вчера» - быстрая продажа квартиры возможна только со скидкой. Тогда появляется шанс, что квартиру заберут из-за сниженной цены. Если стоимость жилья соответствует рыночной – реализация затягивается на 1-2 года.
  3. Арест имущества при судебных разбирательствах. При задолженности перед государственными структурами или другими людьми у должника по решению приставов арестовывают имущество. Депозитный счет в зарубежном банке заблокировать не получится, а наложить арест на квартиру, которая не является единственным жильем должника, приставы способны. Еще инвесторы рискуют потерять часть недвижимости, купленной в браке, при разводе. Защищают от такого исхода своевременные выплаты задолженностей, а также составление брачного контракта.

Вложение капитала в недвижимость – бизнес, для получения дохода в котором придется изучать современное законодательство и вникать во все нововведения имущественного рынка.

Сделать это придется для предотвращения потери прибыли, ведь госорганы никогда не уведомляют о вычетах, субсидиях, других средствах снижения расходов на содержание и операции купли-продажи недвижимости. Не отменяли и правило «доход сопряжен с рисками». Если задача инвестора – сохранить свои деньги, а не рискнуть ими, чтобы приумножить капитал, стоит ограничиться приобретением недвижимости на вторичном рынке для последующего заработка по договору найма.

Комментариев: 0, посмотреть обсуждение статьи
Загрузка комментариев...