Инвестирование

Инвестирование в коммерческую недвижимость

07 января 2021 0 42

Среди вариантов бизнеса выделяют инвестиции в коммерческую недвижимость. Раньше, чтобы получить арендных доход, покупали жилые дома, но в условиях экономики удачным вариантом будет приобретение для сдачи в аренду коммерческих помещений. Такая инвестиция обеспечит прибылью.

Особенности коммерческой недвижимости

Если правильно выбрать стратегию инвестирования, коммерческая недвижимость принесет прибыль. Ее доходность составляет до 1% годовых, тогда как от жилых объектов получают 4-6%.

Инвестиции в коммерческие помещения пользуется популярностью последнее десятилетие. Возможны коллективные инвестиции, в рамках которой пайщики формируют отдельный фонд, заключают договор, которым будет управлять профессиональный менеджер. Это способ, позволяющий инвестору получить прибыль и распределить ее среди участников.

Также предприниматели вкладывает в коммерческую недвижимость самостоятельно, и размер вложений доходит до миллиардов. Такое направление известно бизнесменам благодаря накопленному опыту и изученности рынка.

Среди коммерческой недвижимости популярны инвестиции в офисы и склады, гостиничные номера. Это востребованные объекты. Деньги в них инвестируют несколькими способами:

  • покупают готовую недвижимость, чтобы перепродать или сдавать;
  • приобретают готовый арендный бизнес;
  • покупают пай или долю.

Инвестор делает выбор с учетом собственных возможностей.

Плюсы и минусы

Инвестирование сопровождается плюсами в виде:

  • долгосрочной выгоды;
  • ликвидности;
  • разнообразия объектов;
  • окупаемости недвижимости.

Среди минусов:

  • резкие скачки цен на недвижимость под влиянием экономической ситуации в стране;
  • дополнительные затраты на ремонт объекта и подготовку к сдаче в аренду.

Если выбор пал на инвестиции в коммерческую недвижимость, определяются с вариантом вложения.

Варианты для вложения денег

Инвесторы выбирают среди:

  1. Торговых площадок, магазинов, комплексов. Годовая доходность недвижимости удовлетворительная. Выгоднее самостоятельно покупать участки и строить на них. В итоге получается площадь, подходящая для сдачи в аренду и получения ежемесячной прибыли за каждый квадратный метр. Важно выбрать недвижимость с удобной транспортной развязкой.
  2. Индустриальной недвижимости. Их предлагают под заводы, склады, промышленные компании. Плюс в том, что не требуется подготовка помещения, так как арендаторы сами покупают оборудование и создают условия внутри, в зависимости от сферы применения.
  3. Площадок для бизнеса. Годовая доходность офисов удовлетворительная. Если инвестор не планирует организовывать бизнес-центр, то сдает площадь другим, составив договор. Внимание привлекают коммерческие помещения с выгодным расположением.
  4. Гостиничной недвижимости. Группа включает не только гостиницы, гостевые дома и отели. Популярна покупка санаториев, профилакториев, общежитий и баз отдыха. В городах, где много туристов, открывают хостелы. Небольшие гостиницы обустраивают в домах, в которые проведены свет, вода, канализация. Бизнесмены охотно тратят деньги на такие проекты, так как это модно, если в населенном пункте много исторических объектов.
  5. Универсальной недвижимости. Выгодный вариант инвестиций для реализации бизнес-идей. Коммерческая недвижимость подходит для клиник, магазинов, развивающих центров, ресторанов. Обязательное условие – наличие света, канализации, отопления.

Несмотря на привлекательность и выгоду инвестиций в коммерческую сферу, главный недостаток заключается в высоком пороге дохода. Но решить проблему можно, покупая недвижимость со скидками на торгах по банкротству.

Правила выбора направления

Выбирая, куда инвестировать деньги, следует изучить главные критерии, особенности. Покупают с учетом:

  1. Местоположения. Лучше, если рядом расположены остановки общественного транспорта, парковки, жилые дома. Оценивается престижность района. Для обустройства бизнес-центра или отеля важно наличие рядом магазинов и кафе. Возле промышленных помещений важно нахождение железнодорожных путей и автотрасс.
  2. Востребованности. Следует учитывать тенденции населенного пункта или района, учесть, каких объектов не хватает. Например, если магазинов мало, желательно открывать торговый центр. Если нет места для размещения туристов, тратят деньги на отель или пансионат, открывают хостелы.
  3. Размера недвижимости. Статистика говорит, что средние коммерческие помещения быстрее берут в пользование. Поэтому предпочтительнее объекты средней площади. Доходность выше у объектов в крупном населенном пункте.
  4. Стоимости. Важно предварительно ознакомиться с рынком и коммерческой недвижимостью, так как цену часто необоснованно завышают. Выгодный вариант – покупки на торгах, ведь цены на активы постоянно падают. Кроме того, не всем инвесторам известны аукционы по банкротству, что сужает круг конкурентов.
  5. Состояние документации. Стоит воспользоваться услугами юриста, который ознакомится с бумагами, определит наличие внутренних нарушений. Важно выяснить, что договор купли-продажи составляет человек, имеющий на это право. Перед инвестированием важно ознакомиться с выпиской из БТИ, свидетельства о регистрации недвижимости, бумагами, подтверждающими право собственности. С осторожностью стоит заключать инвестиционные сделки по отношению к незавершенной недвижимости или такой, строительство которой только начали. Это выгодный, но рискованный вариант, так как для завершения работ требуются большие суммы и дальнейшая судьба дома неизвестна. Если купить незавершенную недвижимость, которое потом спроектируют под конкретные условия, возникнут условия со сдачей в аренду недвижимости.

Если учитывать моменты, инвестор выберет подходящий вариант для инвестирования денежных средств.

Финансовый анализ

Как рассчитать доходность

Чтобы оценить риск покупки недвижимости, рассчитывают годовую доходность и срок окупаемости инвестиций. В первом случае для определения точной суммы годовые поступления от аренды за год делят на стоимость объекта.

Для выяснения срока окупаемости стоимость недвижимости делят на поступления от сдачи в аренду за год.

Статистика демонстрирует следующие показатели на рынке:

  1. Жилая недвижимость. Апартаменты приносят доходность 9-12%, а помещения эконом-класса 4-7%. В первом случае окупаемость возможна через 13 лет, а во втором – 18-22 года.
  2. Коммерческая. Доходы от стрит-ритейл, помещений офисов и магазинов на первых этажах зданий, составляет 11-12%, офисов – 9%, а индустриальных объектов – 5-9%. Окупаются данные варианты коммерческой недвижимости в течение7, 9 и 11 лет.

Расчетов достаточно, чтобы понять перспективы сделки. Для получения точных данных считают с учетом процента простоя, налоговых выплат, текущих расходов, индексации арендной ставки и других показателей.

Если опыта в инвестиционной деятельности нет, следует обратиться к юристам или специалистам по недвижимости.

Особенности инвестирования в определенный объект

Фонды и краудинвестинговые площадки предпочитают различные объекты для инвестиций. Дольщики не выбирают коммерческие объекты, а определяются с фондом, исходя из целевого назначения. Популярны варианты, куда стоит инвестировать средства.

Апартаменты – новый тренд

В Америке популярны инвестиции апартаменты. Бизнесмены предпочитают покупать меблированные номера в апарт-отелях. Недвижимость сдается в аренду на срок от месяца. После покупки управляющая компания гарантирует появление клиентов, проверяет арендаторов, собирает средства и контролирует техническое состояние помещения. Комиссионные выплаты обойдутся в 10-20%. Уровень доходности от инвестиций среднем 10%. Преимущество в том, что удастся получить доход, не тратя время на поиск арендаторов. Минус в том, что гарантировать загрузку сдаваемой площади никто не сможет, актив морально изнашивается, необходимо тратиться на ремонт, управляющие организации запрашивают большие комиссионные.

Вторым вариантом бизнеса выступает покупка комнат в студенческих общежитиях. Они приносят 9% прибыли. Это долгосрочный вариант получения прибыли.

Прямые инвестиционные сделки для инвестора имеют недостатки в виде порога вхождения, составляющего от 25000 долларов, если покупать зарубежную недвижимость. Минусом коллективных компаний выступает вероятность недоразгрузки, если помещение выбрать неправильно.

В России инвестиции в апартаменты на стадии регулирования законодательством. Они считаются нежилой недвижимостью, в них запрещено прописываться. Доступна регистрация на короткое время, налоги на содержание высокие по сравнению с фондом, где проживают люди.

Но некоторые застройщики, заметив популярность инвестиций в апартаменты, вывели на рынок комплексы, которые сдаются в аренду на неограниченные сроки. Поиском арендаторов займется управляющая компания. Предприниматели готовы выкупать у собственных инвесторов объекты через 5-7 лет. Но за апартаменты эконом-класс придется выложить от 4 млн. руб., а класс выше обойдется в сумму до 10 миллионов.

Но человек, инвестирующий в здания, сталкивается с низкой ликвидностью активов, большими комиссионными, невозможностью проконтролировать деятельность управляющей организации, досрочным прекращением сделки.

Особенности арендного бизнеса

Если приобрести недвижимость в российском мегаполисе и сдавать в аренду, удастся получить 3% в год. Эта сумма не способна покрыть инфляционную издержку. Поэтому при покупке однокомнатной квартиры в 40 кв.м. вернуть затраченные средства получится через 20 лет.

Приобретение коммерческого помещения на первых этажах зданий вначале строительства для сдачи в пользование за деньги имеет следующие особенности:

  1. Уровень доходности будет зависеть от выбранных активов, востребованности конкретного жилого комплекса.
  2. Недостаток в том, что стоимость помещения начинается от 4 млн. руб.

Покупая складскую недвижимость, стоит подготовиться к минусам в виде отсутствия необходимой компетенции во время выбора актива и высокой стоимости.

Инвестиции в коммерческие объекты с низкой стоимостью неудачные, так как снижение цены часто связано с неудачным местоположением и плохим состоянием здания.

Статистика говорит, что сейчас неудачные инвестиционные сделки касаются недвижимости в виде складов, так как на рынке востребованы помещения, размер которых превышает 10000 кв.м. Стоимость доступна далеко не всем. Реальнее купить маленькие склады, но они часто приносят убытки владельцам. Вложения в склады демонстрирует доходность в размере 7%.

Ритейлы и стрит-ритейлы показывают 11-12% прибыли. В переводе с английского, термин значит «уличная торговля». Сейчас под ним понимают заведения общепита, банки, офисы, расположенные на первом этаже здания. Положительная доходность у вариантов, расположенных на границе Москвы и области. Плохо зарабатывают на дорогих объектах, на торговых улицах столицы вроде Тверской и Арбата. Возместить стоимость, потраченную на покупку помещений, удастся за срок от 10 лет.

Гораздо выгоднее торговые площадки, размер которых составляет от 2500 кв.в. Их преобразовывают в торговые центры, сдавая арендаторам.

При покупке офиса учитывают, что предпочтительней недвижимость площадью до 150 кв.м. Их приспосабливают под коворкинг. В таком случае арендаторов найти легко. Недостаток в стоимости и недостаточности профессиональных знаний, потребность в поиске арендаторов для получения прибыли.

Дом

Рекомендации начинающему инвестору

Начинающему инвестору стоит:

  1. Сначала выбрать сумму инвестиций. Высокодоходными объектами пользуются за счет кредитного плеча. Прибыль будет зависеть от стоимости.
  2. Обозначить конкретную цель. Приобретают помещения для продажи или арендной деятельности, выбирают другие варианты в зависимости от обустройства финансовой модели.
  3. Оценить степень риска, сроки и окупаемость.
  4. Найти объект самостоятельно, или обратившись к консультантам. Выбор делают, учитывая локации, инфраструктуры, состояния помещения.
  5. Структурировать сделку.
  6. Выбрать вариант управления объектом. Это делают самостоятельно или обращаются за услугами управляющей компании.
  7. Получив доход, не расслабляться. Важно быть в курсе рыночных тенденций, выполняя реновацию и при необходимости, изменив концепцию, икать арендаторов для заключения договора.

Чтобы избежать разочарования, следует запастись терпением. Даже ликвидные объекты окупаются длительное время, но спланировав каждый шаг, гарантировано получение прибыли.

Выбирая инвестиции в коммерческую недвижимость, учитывают, что порог вхождения начинается от 300000 руб. до нескольких миллионов. Уровень доходности начинается от 5%. Среди рисков кризис на рынке, отсутствие арендаторов, стоимость, досрочный разрыв сделки. Преимущества – возможность вложиться в объекты, получение прибыли при правильном планировании, долгосрочный бизнес.

Комментариев: 0, посмотреть обсуждение статьи
Загрузка комментариев...