Документы

Предварительный договор купли недвижимости

27 ноября 2020 0 403

Предварительный договор купли

Договор купли-продажи заключается при покупке недвижимости. Сделка имеет особенности и для того, чтобы проверить документы, не попасться на уловки мошенников, существует предварительное подписание договора, который так и называется «предварительный договор купли-продажи». Это нотариально заверенная бумага, в которой прописываются нюансы сделки по недвижимости, согласно статье 429 ГК РФ, и стоимость по ипотеке, если продаётся ипотечное жилье. Также обязательства участников договора, предоплата покупателя. При подписании предварительного договора вносится аванс, и прописываться цена, при свидетелях, то есть юристах, чтобы не было вопросов и разбирательств. Он нейтральный, но имеет юридическую силу и служит гарантией ответственности участников сделки.

Что такое предварительное соглашение

Договор купли-продажи квартиры (предварительный), это документ, который подтверждает серьезную намеренность на сделку купли-продажи обеих сторон. То есть это бумага, в которой прописываются обязанности сторон, окончательная сумма, которую покупатель выкупает квартиру у продавца, дата основной сделки и ряд других нюансов. Договор не является обязательным, но подписывается в случае необходимости. Иногда случаются такие ситуации, когда у продавца заранее готовы справки, а у покупателя на руках есть вся сумма, поэтому сделка проводится в считаные дни. Договор не всегда заключается.

Образец бланка можно заранее взять у нотариуса, чтобы изучить пункты до подписания.

Договор с физическим лицом

Если участником выступает физическое лицо, то есть человек, сроки устанавливаются самыми лицами. В договоре прописываются или точная дата, или интервал, например, с 12 до 15 числа. Важно, что куплю-продажу можно провести раньше даты, которая назначена в предварительном договоре. Например, участники прописали соглашение, к примеру, о том, договор купли-продажи будет подписываться 15 мая, но за месяц до этого готовы бумаги у собственника и есть сумма на руках у покупателя. В этом случае можно проводить сделать, не дожидаясь установленного срока. Нельзя похоже, это риск, но раньше – можно.

Договор с юридическим лицом

Если сделка планируется с юридическим лицом, например, вы или продаете или покупаете недвижимость у предприятия, договор обязателен. Обратите внимание, что основная сделка должна быть подписана не позже чем через 12 месяцев после подписи документов.

Что нужно для подписания

Чтобы договор предварительной купли-продажи квартиры набрал юридическую силу, он должен быть заверен нотариусом. То есть, просто согласования сторон, написанных на бумаге, не имеет никакой юридической силы. Чтобы подписать договор нужно соблюсти ряд условий, которые рассмотрим ниже.

Присутствие дольщиков

Одним из самых основных условий при заключении сделки купли-продажи – согласие всех дольщиков, то есть, владельцев квартиры или дома. Редко встречаются случаи, когда владелец у объекта один. На подписании должны присутствовать владельцы. Требуется их согласие, но этот документ необходим для подписания договора купли-продажи. Как правило, владельцами являются супруги, если квартира приобреталась в браке, или братья и сёстры, если недвижимость досталась по наследству.

Каждый из членов семьи, владельцы, должны подписать письменное соглашение о том, что они согласны на продажу жилья, никаких претензий не имеют и не будут оспаривать сделку. Если вдруг кому-то из совладельцев квартиры в будущем захочется отменить и вернуть свою долю жилья, после подписания соглашения это будет невозможным даже через суд.

Большинство проблем, связанных с недвижимостью, возникают между близкими людьми: супруги при разводе не могут поделить имущество, братья и сёстры «тянут на себя одеяло» при разделении недвижимого имущества. Чтобы не возникало никаких вопросов, действия всех дольщиков должны быть заверены нотариусом и записаны на бумаге.

business-3064400_1280.png

Проверка документов

Перед заключением договора нужно проверить документы у продавца. К сожалению, в последнее время участились случаи махинаций с недвижимостью, когда физические лица продают недвижимость без согласия дольщиков, подделывают бумаги, оформляют фальшивые договора. Чтобы не попасть на уловки мошенников, нужно проверить следующие документы:

  1. Право собственности на объект недвижимости или право переуступки, если жилплощадь приобретается в новостройке, которая еще находится в процессе строительства.
  2. Подтверждение права на наследство, если собственник выставил на продажу наследственную квартиру.
  3. Согласие собственников в письменном виде и их присутствие на момент подписания договора.
  4. Решение суда о правах на недвижимость.
  5. Договор, по которому квартира попала к собственнику: купля-продажа, дарение, переуступка, пожизненное содержание.

При первой встрече покупателя и продавца рекомендуется внимательно изучить удостоверение личности друг друга: это могут быть водительские права, паспорт или другой документ. Конечно, при заключении сделки юристы проверят документы, но самостоятельно тоже не помешает убедиться в их добросовестности человека, с которым планируется сделка.

Условия сделки

В предварительном договоре купли-продажи квартиры указываются основные условия сделки. В каждом отдельном случае они разные, и зависят от нескольких факторов. Рассмотрим основные пункты, которые прописываются:

  1. Дата сделки, но её можно не соблюдать в случае подписания бумаг ранее, но не позднее.
  2. Особенности продаваемой квартиры: возможные нюансы, недостатки.
  3. Прописывается порядок расчёта: это может быть ипотека, кредит, оплата частями или погашения одноразовым платежом полной стоимости квартиры.
  4. Срок основной сделки, согласно статье 429 ГК РФ.
  5. Цена квартиры: аванс и остаток стоимости; сумма прописывается в рублях и в долларах, учитывая курс на момент составления предварительной сделки.

Важно: если покупатель продавцом договаривается, чтобы остальная сумма долга была погашена в долларах или в рублях, курс и сумма обязательно прописываются в документах, потому что курс валют меняется раз в сутки.

А также при заключении предварительного договора продажи недвижимости указывается момент перехода права собственности. Они передаются после выплаты всей стоимости. Если покупатель платит деньги сразу, то и сразу получает права. Если он выплачивает частями, в право собственности вступит после последнего платежа. В каждой сделке ситуации разные, но нюансы прописываются в присутствии юриста и нотариально заверяются.

Форма заключения договора

В соответствии со статьей 429 ГК РФ, договор и основной заключаются в письменной форме и в обязательном порядке заверяются нотариусом. Без нотариального подтверждения, согласия считаются действительными и не имеют никакой юридической силы. Предварительный не является обязательным договором, поэтому участники могут договориться устно, перед подписанием основной сделки.

Но следует учитывать особенности продажи квартиры и для перестраховки сторон дополнительно заключать предварительный договор. Все его особенности, предмет и требования описаны в статье 429 ГК РФ. Как этот документ пне подразумевает под собой передачу прав собственности, его не нужно регистрировать в Росреестре, как основной.

Примерная цена договора

Чтобы заключить договор, нужно заплатить деньги. Это связано со стоимостью нотариальных услуг, плюс к общей цене добавляется 1% от суммы на налог, который продавец должен будет заплатить по факту сделки. В среднем, нотариальные услуги обойдутся примерно в 3-5 тыс. руб. Также важно в договоре указывать настоящую цену сделки купли-продажи квартиры.

Некоторые пытаются схитрить, и пишут цену ниже, чтобы сэкономить на налогах. Но, как показывает практика, к ничему хорошему такие махинации не приводят. Из-за этого могут возникнуть проблемы в суде. Если у продавца возникнут какие-то проблемы, суд присудит ему продать квартиру именно по той цене, которая указана в предварительном договоре, не будет смотреть на то, что она ненастоящая.

Чтобы немного сэкономить средства, предварительный договор можно вообще не составлять. По статье 429 ГК РФ он не обязательный. Обе стороны должны понимать возможные риски, которые возникают перед сделкой. Покупатель рискует в том, что, дав задаток может не получить квартиру, потому что продавец передумает. И наоборот, например, покупатель в устном порядке скажет о том, что он приобретает жилье, но у него что-то поменяется и сделка отменяется. В этом случае пострадает покупатель, так как он обязан снять квартиру со всех рекламных площадок и собрать справки. Поэтому юристы, отталкиваясь от статьи 429 ГК РФ, рекомендуют составлять предварительное соглашение.

money-2696238_1920.jpg

Юридическая сила договора

Предварительное соглашение купли-продажи нужно подписать, чтобы нейтрализовать риски, связанные с покупкой недвижимости. Чтобы продавец и покупатель не отказался от своих слов, в соглашении указываются пункты, которые обязаны выполнить обе стороны, рассмотрим их.

Обязательства продавца

Вы должны понимать, что обязательства продавца и обязанности покупателя для каждого договора составляются в отдельном случае сделки. Мы рассмотрим примерные пункты, прописываются в подобных документах. Продавец обязан:

  • предоставить паспорт, права собственности, другие документы на квартиру при подписании сделки;
  • предоставить справку о членах семьи, у которых есть доля в квартире, прописка;
  • понадобится семейное положение и состав семьи;
  • выписка из коммунальных учреждений о наличии или отсутствии задолженности по платежам;

А также собственник должен успеть до заключения выписать жильцов из квартиры, если на момент подписания договора там есть такие. Иначе выписывать их придется через суд, а это влечет за собой дополнительные затраты.

Кроме обязанностей, прописываются сроки, в которые должен уложиться продавец перед подписанием. То есть, прописывается, до какой даты он должен выписать, собрать справки и подготовиться к передаче квартиры.

Обязанности покупателя

В обязательном порядке прописываются обязанности покупателя:

  • покупатель обязан провести полный расчёт или внести первый платеж продавцу, если квартира и продаётся в кредит, согласно статьи 429 ГК РФ;
  • в случае сделки с ипотечным жильём покупатель берет на себя обязанности перед банком на выплату ипотеки.

Да, у продавца обязанностей больше, но обе стороны должны явиться к нотариусу для подписания основного договора.

Особенности предварительной договоренности

Хорошо, если обе стороны в срок подпишут основной договор и не нарушат предварительный. Но бывает так, что одна из сторон подаёт на расторжение договора по каким-то причинам. В этом и есть особенность предварительного, он страхует обе стороны. Обязательно нужно прописать такие моменты:

  1. Продавец у покупателя заранее берёт аванс, сумма которого в обязательном порядке прописывается. Если он подаёт на расторжение договора, тогда он обязан эту сумму аванса вернуть покупателю и выплатить ему штраф в размере от 50 до 100%, как прописано в договоре.
  2. Если на расторжение подаёт покупатель, ему не возвращается задаток. Эта особенность зависит от прописаны обязательств сделки, человечности сторон, правил и условий, указанных в документации. По закону продавец имеет право не вернуть покупателю аванс, но по желанию ему никто не запрещает это сделать.

И еще: стороны должны договориться о финансовой ответственности перед нотариусом. Сопутствующие затраты покупатель и продавец могут разделить между собой в равных пропорциях. Также при расторжении сделки виновная сторона может понести финансовые траты.

Если не заключать договоренность перед сделкой, могут возникнуть подводные камни:

  • появятся жители квартиры и начнут выдвигать свои требования или запрещать продать квартиру;
  • возможно, на квартире арест, кредит, ипотека и т.д.;
  • финансовые махинации.

Чтобы избежать возможных неприятностей рекомендуется не экономить, а нанять юриста. А еще лучше – оформлять все сделки, связанные с недвижимостью через проверенного риелтора, который сам подготовит документы, соберет справки, посетит коммунальные учреждения и сделает работу за вас. Участникам нужно только приехать на подписание, предъявить документы, а покупателю привезти деньги. Риелтор возьмет деньги за свои услуги, но освободит участников от «беготни» и нейтрализует риски, связанные с финансами или недобросовестностью сторон.

В подведение итогов отметим, что договор купли-продажи предварительный – это гарантия серьезных намерений продавца и покупателя. Он гарантирует ответственность участников за подписание сделки в будущем. При его составлении будьте внимательны, чтобы не попасть в неприятности. Важно, чтобы на сделке присутствовал юрист, это снижает риск мошенничества и возникновения нестандартных и непонятных ситуаций в будущем. В предварительном договоре купли-продажи квартиры прописываются предмет сделки и обязанности сторон. Бумаги заверяются нотариусом.

signature-contract-2654081_1920.jpg

Комментариев: 0, посмотреть обсуждение статьи
Загрузка комментариев...