Аренда

Регистрация договора аренды

09 февраля 2021 0 51

При заключении соглашения об аренде помещения либо его части потребуется постановка на учет в Росреестре. Чтобы документы приняли с первого раза, арендодателю придется собрать все необходимые справки и выписки, а еще – грамотно составить арендный договор, указав все необходимые данные и реквизиты. В некоторых случаях Росреестр приостанавливает регистрацию. Также организация признает сделку недействительной, если выявлено несоответствие либо соглашение оформлено ненадлежащим образом.

Типы договоров, их различия

Арендные соглашения отличаются по сроку действия. Если соглашение заключено на 11 месяцев или меньше, оно считается краткосрочным, его постановка на учет необязательна. При соглашении, заключенном на год и более, придется подавать документы в Росреестр. Иначе арендный договор считается недействительным.

Чтобы обойти необходимость регистрировать в Росреестре, многие заключают краткосрочный договор и каждые 11 месяцев продлевают его на этот же срок. Но при такой аренде ограничены права съемщика, а еще – он не предусматривает арендных каникул, индексации оплаты.

Долгосрочная аренда дает съемщику дополнительные преимущества, практически уравнивая его в правах с владельцем, ведь последний не имеет права досрочно разорвать соглашение.

Каким должен быть договор

Регистрация договора аренды проводится в Росреестре. Чтобы документы приняли к рассмотрению необходимо их соответствие образцам. Даже соглашения, которые разрешено составлять в произвольной форме, должны содержать реквизиты сторон, идентифицировать арендуемое помещение, оговаривать подробно условия. К параметрам, идентифицирующим недвижимое имущество, в 2021 г относятся:

  • физический адрес;
  • описание его типа - квартира, коммерческое помещение, а также площадь;
  • номер, который присвоен при регистрации в ЕГРН.

Если помещение не поставлено на учет, сдать его в долгосрочную аренду официально у хозяина не получится. Чтобы получить код, придется провести регистрацию недвижимого имущества в Росреестре перед заключением договора. Если арендатору предоставляют во временное пользование часть зарегистрированного помещения, одновременно с оформлением регистрации присваивают временный код сдаваемому строению.

Основные условия

Зарегистрированный по правилам арендный договор содержит сведения не только об объекте, но и о требованиях, на которых заключено соглашение. Поэтому помимо кадастрового кода и адреса с описанием придется включить в договор:

  1. Сведения о сроке действия. Если эту информацию не оговорить, соглашение считается бессрочным. Такое соглашение сложней разорвать, поэтому обе стороны предпочитают указывать срок регистрации имущественных отношений. По прошествии этого времени соглашение перестает действовать.
  2. Информация о размере арендной платы и способах ее внесения. Если выбран перевод на банковский счет, придется указать его реквизиты. Смена способа оплаты возможна только после внесения новых реквизитов. Либо владелец изначально может предоставить несколько способов оплаты аренды и отразить их в соглашении. Съемщик впоследствии выбирает наиболее удобный способ, игнорируя остальные.
  3. Фактическое состояние на момент передачи и требования, которые арендатор предъявляет к помещению. В этом пункте отражают и порядок осуществления перепланировки либо ремонта, а также оговаривают, за чей счет ее проведут.
  4. Дополнительные требования, такие как страхование, доступность сдачи в субаренду.
  5. Санкции за нарушение предыдущих требований. В этом пункте прописаны штрафы за просрочку арендных платежей и невыплату коммунальных услуг. Здесь же прописывают размеры неустойки за досрочный разрыв соглашения или за ухудшение состояния объекта.

Иногда в соглашение включают информацию о целевом использовании. Такое происходит при аренде муниципальной и государственной собственности для ведения коммерческой деятельности. Такие требования включают в договор вне зависимости от желания квартиранта, игнорировать их у участников не получится. Если разногласия уладить не удается, от подписания договора придется отказаться.

Что еще учесть при составлении договора

Перед тем как зарегистрировать договор аренды Росреестр проверяет его на соответствие правилам. При составлении договоренности сторонам придется соблюсти ряд условий:

  1. Составить текст соглашения и распечатать его либо написать от руки. Заверять подлинность у нотариуса не придется, поскольку подачу бумаг проводят лично.
  2. Подписать соглашение. Это право есть только у сторон, их официальных представителей.
  3. При долевом владении арендуемым объектом придется получить подписи всех хозяев. Исключение составляют ситуации, когда человек сдает в аренду свою долю, отделенную от остальных участков стенами и перегородками.
  4. Арендовать помещение в соответствии с его предназначением. Нельзя снять квартиру и устроить в ней кондитерский цех либо магазин. Нарушение этого правила приводит к уплате штрафа и разрыву соглашения.

Типовой текст соглашения представлен в свободном доступе. При не осложненных партнерских договоренностях достаточно скачать его и распечатать, а потом – подписать, подставив нужные данные – размер арендной платы, адрес объекта, его код по кадастру, реквизиты сторон. Если при аренде потребуется соблюдение дополнительных правил, сторонам стоит проконсультироваться у юриста. Он подскажет, как оформить эти условности в договоре и при этом – не нарушить правила его составления.

office-594132_1920.jpg

Нормативно-правовая база, на которую опираются при заключении договора

В Росреестре соглашения об аренде недвижимости регистрируют в порядке, который определяется следующими законодательными актами:

  1. Гражданский Кодекс РФ, глава 34. В этой главе прописаны правила передачи недвижимого имущества во временное пользование, особенности заключения и действительности таких сделок.
  2. Общая часть ГК РФ. В ней указаны требования к тексту и оформлению, порядок их аннулирования и досрочного расторжения.
  3. ФЗ-218. Содержит перечень правил, в соответствии с которыми проводится регистрация арендных договоров. Правила одинаковы для всех регионов и областей РФ.

При заключении арендного договора с государством потребуется учитывать действие локальных нормативных актов, распространяющихся на целевое использование зданий, дополнительные особенности аренды. О специфике аренды такой недвижимости потенциальный съемщик узнает при ознакомлении с условиями.

Порядок регистрации договора в ЕГРН

Чтобы зарегистрироваться с договором аренды, участникам придется обращаться либо напрямую в отделение Росреестра, либо в МФЦ. При этом размеры пошлины одинаковы, но время одобрения увеличивается на 2 дня при обращении в многофункциональный центр.

Необходимые документы

Стандартный набор бумаг для регистрации договора об аренде недвижимости включает:

  1. Сам договор. Потребуется три экземпляра, каждый из них должен быть подписан всеми участниками. Одну копию заберут в Росреестр, по одной остается у собственника и арендатора.
  2. Паспорта заявителя и второго участника. Если привлекают третью сторону, потребуется удостоверение личности доверенного лица.
  3. Если сделка проводится от имени предприятия, а не физического лица, придется взять в Росреестр правоустанавливающие документы заявителя. По статьям законодательства в их число входят лист записи ЕГРИП, ИНН, приказ о назначении директора.
  4. При проведении сделки от имени третьего лица исполнителю придется предоставить нотариальную доверенность.
  5. Технический план арендуемого объекта, если он не стоит на кадастровом учете. Этот же документ потребуется в том случае, если для целей арендатора проводилась перепланировка или требуется присвоение временного номера части объекта.
  6. Квитанция об оплате процедуры регистрации.

Еще потребуется заявление. Его заполняют на месте по предложенному образцу. После подачи заявления и приложений к нему людям на руки выдают расписку с перечнем полученных бумаг. Дата выдачи результата будет обозначена специалистом на этой расписке. Как правило, на процедуру проверки уходит несколько дней.

По правилам сотрудники ЕГРН обязаны проверить не только договор, но и все приложения. Если их не хватает или содержимое различается от официальных данных или сведений из других источников, процедуру регистрации приостанавливают. После получения правильных документов регистрацию через Росреестр или МФЦ возобновляют по общим правилам.

Оплата пошлины

Процедура регистрации платная, пошлина за нее установлена статьями налогового кодекса и делится на участников в процентном отношении. Если их двое – взнос оплачивают 50 на 50, четверо – по 25% с каждого. При этом установлены разные тарифы для физических и юридических лиц. Физлица платят 2 тыс. руб., для предприятий ставка 22 тыс. руб. При сделке:

  • между двумя организациями каждая из них заплатит по 11 тыс. руб.;
  • между двумя людьми каждый заплатит по 1 тыс. руб.;
  • между человеком и предприятием физлицо заплатит 1 тыс. руб., а организация – 11 тыс. руб.

Квитанцию об оплате прилагают к пакету документов. При подаче заявления в электронной форме сотрудникам единого государственного реестра предписывается самим проверять поступление платежа. Если участники хотят ускорить ее регистрацию, целесообразно к электронным документам также приложить квитанцию.

Если при регистрации возникает необходимость постановки недвижимого объекта на кадастровый учет, дополнительных налогов участникам платить не придется. Учет и присвоение уникальных кодов недвижимому имуществу по закону должны проводить бесплатно.

real-estate-3337032_1920.jpg

Если регистрация проводится по доверенности

К услугам посредника прибегают, когда у лиц, заключающих сделку, нет времени и желания посещать все инстанции и заниматься сбором документов самостоятельно. Чтобы привлечь к делу представителя, придется написать на его имя нотариально заверенную доверенность о ведении дел. Готовый документ должен содержать:

  • сведения о дате оформления и месте, где бумага была подписана;
  • данные доверителя и доверенного лица. Для физических лиц это паспортные данные, для предприятий – информация об уставных документах и должности представителя;
  • перечень полномочий, которыми наделяется доверенное лицо;
  • подпись доверителя;
  • Сведения о занесении в нотариальный реестр, данные нотариуса, который заверил бумагу.
  • Официально доверенность разрешено оформлять на дееспособных людей, достигших совершеннолетия. На деле представительство чаще доверяют нанятым юристам или риелторам. Эти лица не имеют права переадресовывать полномочия другим людям: если они выписаны не на организацию, а на человека, другой сотрудник заниматься проблемой клиента не может.

    При смене доверенного лица по каким-либо причинам бумагу о предоставлении полномочий потребуется писать и заверять у нотариуса заново.

    Особенности технического плана

    Порядок аренды регулирует ФЗ 218. В соответствии с этим законом, в аренду можно передать не целый объект, а его часть. Для этого сторонам при регистрации арендного договора потребуется приложить к заявлению техплан. Алгоритм его получения включает:

    1. Обследование кадастровым инженером, составление чертежа помещения.
    2. Рассмотрение плана на предмет соответствия основным положениям договора, сведениям из ЕГРН.
    3. Фиксация информации, предоставленной на техническом чертеже, в договоре.

    После предоставления технического чертежа и договора об аренде участка помещения объекту присваивают временный код. После прекращения аренды он будет аннулирован, а выделенный участок снова станет частью строения помещения.

    Право на составление техплана есть только у кадастровых инженеров. Без подписи такого специалиста с первого раза зарегистрировать договор аренды в Росреестре не получится. Без его услуг можно обойтись только в том случае, если в аренду передается помещение с собственным кодом целиком: квартира, складское здание, сарай, гараж. В этом случае в Росреестр предоставляют уже существующий техплан помещения, не нуждающийся в дополнительном согласовании.

    На осмотр здания и составление технического плана у инженера уходит 1-2 дня. Этот срок придется учитывать при назначении даты регистрации, ведь без технического чертежа комиссию Росреестра пройти не удастся. Если карту признают неверной, у арендодателя будет несколько дней приостановки регистрации, их можно потратить на повторное оформление документов и завершить постановку на учет договора об аренде помещения.

architecture-1857175_1920.jpg

    Кадастровый учет арендуемых помещений

    При сдаче в аренду части здания или помещения ей на период действия договора присваивается отдельный номер. При этом не потребуется физически выделять нужную зону перегородками – достаточно внести границы в техническую документацию и продублировать информацию о них в договоре. Постановка на временный кадастровый учет происходит по следующему алгоритму:

    • перед тем как регистрировать договор, в нем указывают размеры арендованного участка и его местоположение;
    • оплачивают работу инженера, который вносит изменения в техплан здания, отображая выделенную по договору площадь отдельным участком с четкими границами и верным масштабом;
    • отправляясь регистрировать договор, стороны предоставляют в ЕГРН измененная техническая схема здания;
    • при одобрении договора выделенной части присваивают временный код.
    • Если после окончания аренды собственник снова захочет сдать эту же часть помещения, процедуру присвоения кадастрового кода придется проходить заново. При продлении существующего договора автоматически продлевается действие временного кода.

      Причины приостановки регистрации или отказа от нее

      При регистрации аренды недвижимости у сотрудников Росреестра возникают вопросы к содержанию договоров, наличию других документов. При несоответствии документов установленным образцам или недостатке бумаг сотрудники организации вправе отказать в регистрации или приостановить ее. Среди распространенных причин приостановки регистрации:

      1. Отсутствие у арендодателя права на распоряжение недвижимостью. Если человек сдает квартиру, которая должна отойти ему по завещанию, но со дня смерти наследодателя не прошло полугода – ему запретят распоряжаться даже тем имуществом, которое станет его собственностью по истечении этого срока.
      2. Недостаток документов, их неверное содержание.
      3. Предоставленная информация о кадастровом номере объекта, его планировке и адресе не соответствует сведениям в ЕГРН. Подобное происходит при неузаконенных перепланировках, а также при несвоевременном переоформлении документов после смены названия улицы.
      4. Собственность уже находится в аренде. Если не истек срок предыдущего договора с другим арендодателям или не было разорвано бессрочное соглашение, сдать в аренду даже неиспользуемое помещение у собственника не получится.
      5. Срок приостановки регистрации – до 3 месяцев. В течение этого времени стороны предоставляют недостающие документы, хозяин исправляет неполадки с регистрацией помещения и разрывает предыдущие соглашения. Если нарушения не устранены – сотрудники Росреестра выносят постановление об отказе в регистрации арендного договора, сделку признают недействительной. Поскольку арендаторы часто не хотят ждать исправления ошибок, регистрации срываются из-за приостановки. Чтобы избежать этого, хозяину стоит разобраться с документами и необходимыми разрешениями до заключения договора об аренде помещения либо его части. При спорных моментах предстоит обращение за помощью к юристу, который поможет легализовать незарегистрированное строение, а затем правильно оформить соглашение о его передаче внаем. Если съемщик настаивает на внесении изменений, при правке текущего текста также стоит консультироваться со специалистом, чтобы не нарушить законы или чьи-либо права.

Комментариев: 0, посмотреть обсуждение статьи
Загрузка комментариев...